уголовный юрист в Калуге

Покупка квартиры или другой жилой недвижимости занимает достаточное количество времени. Также в этот период потенциальному покупателю предлагаются для изучения различные документы, которые должны подтверждать чистоту операции. И не всегда человек разбирается в этих справках и бумагах, препоручает эту проверку риелторам. Однако, и эти обученные люди иногда пропускают моменты того, как правильно проверить документацию на квартиру перед покупкой и допускают серьезные ошибки. Поэтому, лучшим вариантом будет, если покупатель сам проверит юридическую чистоту недвижимости.

Основные моменты выбора жилплощади

Когда человек задумывается о приобретении своего угла необходимо определиться с тем, какое жилье ему подходит. То есть, потенциальный покупатель должен определить критерии:

1. Из какого материала будет дом.
2. Количество комнат и их метраж.
3. Месторасположение.
4. Если частный дом, то количество земли, на которой находиться строение.
5. Ремонт.
6. Этажность.

На основании этих данных можно определиться с ценой жилья. Конечно, хочется совершить покупку за меньшие деньги, но низкая цена это и дополнительный риск. Обычно снижают цену за срочность, когда продать нужно в течение нескольких дней. Но найти такое предложение непросто. Также, низкая стоимость будет в тех случаях, когда помещение продают после проживания в них стариков, асоциальных личностей. Как правило, чтобы привести их в жилой вид требуется значительные денежные вливания и капитальный ремонт.

После определения критериев необходимо определиться с тем, кто будет искать жилье. Это может быть:

1. Самостоятельный поиск, при котором требуется время и определенные знания.
2. Поиск с помощью риелторов. С одной стороны, это плюс, так как такие люди наработанной базой и смогут весьма быстро найти подходящее помещение. Однако стоимость увеличиться за счет оплаты услуг риелтора, и юридическую чистоту все равно придётся проверять самостоятельно.

В любом случае, кто бы ни выбирал помещение документацию лучше смотреть самостоятельно, а не скидывать это ответственное дело на наемного работника. В случае проблем именно хозяин будет вынужден их решать, а не наемный работник, пусть и профессионально занимающийся покупкой-продажей площадей.

Квартира найдена: что делать дальше?

Если помещение соответствует критериям покупателя, то теперь настал черед  правильно купить квартиру у собственника.

Для этого необходимо проверить следующие моменты:

1. Подлинность предоставляемых справок.
2. Может ли продавец проводить продажу.
3. Наличие зарегистрированных в данном жилом помещении.
4. Возможные споры и притязания.
5. Обременения.
6. Долги по платежам.
7. Если была перепланировка, нужно проверить ее законность.

У каждого этого момента есть свои справки и бумаги, которые не должны вызывать сомнений и вопросов. Все справки должны быть оригинальными, добросовестный продавец легко их предоставит и поймет настороженность и проверку.

Основная документация

Для продажи необходимо, чтобы продавец предоставил правоустанавливающие документы, а именно:

1. Свидетельство на право собственности. В 2021 часто стали предоставлять вместо свидетельства выписки из Росреестра, это тоже является документом на жилье помещение и бояться выписок не нужно.
2. Договор того, на каком основании жилье перешло к нынешнему собственнику. Это может быть договор обмена, купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство и прочие основания. Если жилье получено на основании судебного решения, то поинтересуйтесь, почему признавать свое право помещением пришлось в суде. Если сделка прошло недавно, то лучше отказаться от площади с таким прошлым, иначе покупателю может понадобиться адвокат.
3. Кадастровый и технический паспорта, которые будут служить доказательством того, что помещение стоит на учете в Росреестре, а также если в помещении проводилась перепланировка они будут содержать необходимые сведения.

Предоставленные бумаги должны быть чистыми, не содержать помарок, надписей, исправлений. Если таковые присутствуют, требуйте устранения и переделки бумаг, а восстановительные этапы лучше проходить вместе с продавцом.

Также, с предоставленных справок можно сделать копии и через Росреестр, если данные в бумагах совпадают, то на операцию можно решиться. Если имеются несовпадения и неточности, то можно подумать об отказе от покупки и подыскать другой вариант.

Кто может продавать?

Когда человек продает недвижимость, то нужно в обязательном порядке проверить его документы на право продавать недвижимость. Такими могут выступать:

1. Свидетельство о собственности, причем если одно выдано на долю, то необходимо поинтересоваться о согласии на сделку у других сособственников.
2. Нотариально заверенная доверенность на продажу от собственника. В случае наличия такого документа лучше посетить нотариуса, который выдал доверенность, у него можно узнать о аннулировании справки.

Также, необходимо уточнить факт наличия официального брака у продавца. Если такие отношения имеются, то к стандартному пакету должна прикладываться справка, которая показывает, что второй супруг не против продажи.

Если одним из собственников является ребенок, то необходимо сделку проводить таким образом, чтобы юридическая чистота сделки купли продажи квартиры не вызывала вопросы. В случае их возникновения легко потерять и недвижимость, и деньги. Для этого нужно уточнить возраст несовершеннолетнего:

1. Если ребенку до 14 лет, то операцию должен проводить его законный представитель. Причем, о подобном шаге должны быть осведомлены органы опеки.
2. Если ребенку от 14 до 18 лет, то сделку он может проводить практически самостоятельно, но с письменного разрешения на подобного рода действия от родителей.

Зарегистрированные

Любая недвижимость, купленная на вторичном рынке, имеет свою историю, а значит в нем регистрировались граждане. Подобной истории не будет только в случае купли новостройки. Обычно в выдаваемых справках в паспортном столе можно только узнать о выписанных лицах и тех, кто до сих пор прописан. Однако если выписка подтверждает, что все выписаны, то важно уточнить нет ли временно снятых с учета. Такими гражданами могут быть:

1. Осужденные взрослые и несовершеннолетние.
2. Служащие по временному контракту.
3. Помещенные на психиатрическое лечение.
4. Старики в домах престарелых.
5. Лица проходящие длительные лечения стационарно.

Чтобы узнать о таких лицах, нужно заказывать выписку из домовой книги, содержащую полные сведения. В случае пренебрежения такими тонкостями эти граждане могут претендовать на постоянное место жительства в данной площади, и выписать их через суд будет непросто.

Судебные тяжбы

Иногда на продаваемую собственность имеются судебные притязания от других людей. Знавать об этом необходимо до покупки, так как впоследствии купленное помещение могут изъять в пользу других лиц. Ярким примером такого может служить, когда один из наследников продает полученное имущество, а другие пытаются его отсудить. Поэтому, если помещение получено в долевую собственность, то стоит  проверить наследников при покупке квартиры, а точнее имеют ли они претензии.

В других случаях стоит пойти в местный суд, где находиться недвижимость и делать запрос в отношении площади там. Причем если покупатель находиться  в Москве и других крупных городах, то легче выйти на сайт местного суда и поискать информацию среди поданных исков. Также, подобные сведения должны иметься в выписках органа учета.

Зафиксированные обременения и долги

Очень важный этап того, как проверить квартиру перед покупкой – это ее проверка на существующие обременения и долги по коммунальным платежам. Получить сведения об обременениях можно в Росреестре. Узнать сведения о долги можно в ЕИРКЦ или в местном ЖКУ или ТСЖ. Также, ограничительные меры такого характера могут накладывать судебные приставы или суд в качестве обеспечительных мер.

Продавец имеет право исключить такие сведения путем погашения долгов или снятия обременения, тогда необходимо проверить данные исключения, заказав свежие выписки. Однако стоит учитывать, что наложение мер судом в качестве обеспечения иска требует немало времени.

Законность перепланировки

В процессе использования недвижимости возникает необходимость ее переделать. Например, перенести перегородку или снести ее совсем или поставить дополнительное оборудование. Такие переделки нужно согласовывать с органами БТИ, поскольку они могут нести определенные функции в строении. Такие нюансы должны быть зафиксированы в техническом паспорте. Если этих отметок не стоит, то значит процедура произошла не легально и нового собственника могут возникнуть проблемы из подобной переделки. Причем, проблемы могут быть весьма серьезными.

Имеются 2 пути решения: либо отказаться от данного помещения, либо попросить владельца зарегистрировать модификации официально.

Как проходит сделка?

Если человек, который хочет произвести покупку, удовлетворен тем, как прошла проверка чистоты квартиры при покупке, то можно перейти к самой сделке.

Обычный этап состоит из таких процедур:

1. Обговаривается заключение предварительного договора, если таковой требуется, например, если планируется ипотека, то дополнительное время необходимо на одобрение ссуды.
2. Обговаривается аванс или задаток.
3. Собирается пакет документации на регистрацию,
4. Получают право собственности.

Каждый этап сопровождается своими нюансами, которые следует знать.

Предварительный договор

Каждое действие для того чтобы юридически правильно купить квартиру должно быть зафиксировано и соглашение по предоставлению потенциальному покупателю дополнительного времени тоже должно быть зафиксировано в письменном виде. Как правило, такое соглашение предоставляет покупателю время для поиска средств на покупку, а продавцу нужно на это время не соглашаться на продажу собственности другому человеку.

Аванс

Часто на этапе составления преддоговора обговаривают внесение аванса или задатка. Данные денежные средства вносятся продавцу, и это служит некой компенсацией времени, пока покупатель ищет полную сумму покупки. На сегодня, в России внесение денежных средств до составления основного договора не сильно распространено, но все же имеют место быть.

Передача аванса регулируется дополнительным соглашением, которое составляется обоими сторонами. В нем должно быть прописано кто и кому передает средства, на каких условиях. Данное соглашение должно быть составлено для каждой стороны и подписано.

Также, составляется расписка в едином экземпляре. Она составляется продавцом и передается покупателю. В ней должны быть отражены сведения о сумме, дате, за что переданы средства и условиях их возвращения, если таковые будут предусмотрены. Подписанная расписка передается покупателю. Обычно, расписка составляется самостоятельно и заверения нотариусом не требует.

Чаще всего, задаток учитывается при окончательных расчетах, но если за дополнительное время финансы на полный расчет не найдены, то и задаток не возвращается. Но данное условие должно быть прописано в договоре передачи средств.

Регистрация

Обычно, для регистрационных органов делается пакет данных, которые подготавливает продавец. Но и человеку, который хочет приобрести недвижимость тоже стоит помочь в их составлении. Во-первых, это позволит дополнительно оценить есть ли риски в приобретении данного помещения. Во-вторых, можно проконтролировать занесение личных данных и проверить правильность всех документов.

На саму процедуру перерегистрации прав нужны следующие бумаги:

1. Паспорта сторон, которые указаны в соглашении.
2. Кадастровый паспорт.
3. Договор купли-продажи. Делается по количеству участников плюс один для Росреестра.
4. Акт приема передачи жилья по количеству участников и один в Росреестр.
5. Заявление на переход прав от одного к другому. Образец документа можно взять в интернете или отделении регистрационного центра.
6. Могут потребоваться дополнительные документы в виде согласия второго супруга на сделку, разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний или согласие родителей.

Некоторые сделки могут потребовать предоставления дополнительной документации, о таких нюансах сообщит работник, осуществляющий приемку пакета на регистрацию.

Особенности передачи денег

Способ может быть разным. Однако, для обоих сторон лучшим вариантом будет если деньги будут передаваться при свидетелях и безопасным способом. Для этого можно:

1. Передавать деньги до сдачи документов в регистрационный центр. При этом способе может пострадать оплачивающий человек, так как за недвижимость заплачено, а сделка не осуществиться по любым причинам.
2. Выбрать оплату сразу после сдачи справок. Лучше производить расчет в присутствии работника центра. Таким образом, у покупателя будет свидетель оплаты.
3. Можно воспользоваться услугой аренды банковской ячейки. В данном варианте арендует ячейку плательщик и закладывает в нее сумму, подлежащую передаче продавцу. Получит данную сумму продавец только после завершения регистрации.

Советы

Выше уже говорилось, что иногда на регистрационные действия могут требоваться дополнительные документы. Поэтому, стоит понимать, какие бумаги могут потребоваться в зависимости от ситуации и подготовить их заранее.

Такое предупреждение даст плюсы, чтобы сэкономить немало времени. В зависимости от ситуации требуется:

1. Нотариальное удостоверение при сделках с долями. Это обязательное условие и без него Росреестр не имеет права проводить передачу прав.
2. Если владельцем является несовершеннолетний собственник, то необходимо письменное разрешение органов опеки. Такое же условие выдвигается, если владелец ограничен в дееспособности или полностью недееспособен.
3. Когда покупается земельный участок со стоящим на нем домом и оба объекта указаны в договоре купли-продажи, то потребуется предоставлять дополнительные справки на участок.
4. Отказ от преимущественного права покупки, если приобретаемое помещение находиться в коммунальной квартире или распределено в долевом владении.
5. Письменное разрешение банка-залогодержателя, если продаваемое собственность находиться под ипотекой или под нее выдан займ.

Это основное перечисление бумаг, которые могут быть необходимы для регистрации. Однако могут потребоваться и другие справки, но все они нужны при индивидуальных случаях. В целом, достаточно стандартного набора бумаг.

Стоить отметить, что разрешение для несовершеннолетнего собственника выдается под определенные условия. Например, после продажи ребенку купят другую площадь, которая не меньше или имеет такие же данные, что и продаваемая доля. Важно учесть этот момент прежде, чем посетить орган опеки.

Также, не потребуется отказ от преимущественного права покупки, если продавать согласны все собственники.

Согласие залогодержателя необходимо в любом случае если квартира находится под обременением подобного типа. Исключить подобный документ из списка нужных можно только заранее уладив все вопросы с залогодержателем.

Также важно знать, что не каждый нотариус подходит для манипуляций с имуществом. Нужно обращаться только к тому специалисту, который может удостоверять договора, относящиеся к его территории. Чтобы выяснить, кто может провести операцию нужно обратиться в нотариальную контору с точным адресом продаваемого помещения и работники сообщат координаты нужного специалиста.

Стоимость услуг

Работа нотариуса платная, поэтому стоит представлять объём затрат. Данный момент регулируется законом, так если:

1. Стороны являются родственниками, то сумма оплаты не превысит 50 тысяч рублей. Для подтверждения родственных связей нужно передать специалисту свидетельства о рождении и другие справки, указывающие степень родства.
2. Для не родственников стоимость не может быть больше 100 тысяч рублей.
3. При обязательном удостоверении сумма будет не больше 20 тысяч рублей.

Стоимость оплаты рассчитывается на основании цифры, которая фигурирует в договоре. Однако не приходиться надеяться, что занижение стоимость даст возможность сэкономить, потому как в случае низкой стоимости, ниже чем кадастровая оценка, специалист должен производить расчет исходя из кадастрового значения.

Также, не имеет смысла занижать цену для собственной безопасности. В случае проблем трудно будет доказать, что реальная цена выше, чем указанная в бумагах.

Куда сдать справки?

На сегодня у людей есть выбор, куда сдать документы на отчуждение прав одним человеком и их принятие другим. Для этого есть 2 структуры:

1. Отделение Росреестра, где непосредственно происходит процедура.
2. Многофункциональный центр, который осуществляет сбор бумаг и их передачу на процедуру.

Если сдавать в многофункциональный центр, то процедура на переход прав немного увеличиться.