Досрочное расторжение договора аренды в основном происходит по инициативе арендатора.

Главные положения при отмене контракта

Согласно ГК РФ упразднение соглашения происходит при согласии сторон без обращения в исполнительные органы, или же по решению суда.

Причинами расторжения договора по инициативе арендатора могут быть:

1. Использование актива не по назначению или в случае его непригодности для дальнейшего использования.
2. Не представлены целиком документы (паспорта, сертификаты и т.д.) на имущество или доступны не все принадлежности (мебель, оборудование и т.д.), прописанные в контракте.
3. При принятии собственности или по истечении короткого времени после начала пользования были выявлены недочеты (недоделки), противоречащие контракту. Даже если владелец не знал об этом, досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендатора правомерно.
4. Если собственник отказывается производить ремонт в срок или согласно обстоятельствам, оговоренным в контракте. Если нигде не отмечено время исполнения, то он делается в разумные сроки, указанные в соответствующей документации. За исключением случаев, если эти обязанности должен осуществлять арендатор.
5. Непригодность собственности для дальнейшего использования после непредвиденных ситуаций.

Причинами для отмены сделки через суд могут служить:

1. Отказ владельца передать объект при наличии письменного соглашения. Согласно судебной практике такое часто случается, когда пользование имуществом начинается не сразу после подписания договора, а с некоторой задержкой.
2. Осуществление мелкого вреда владельцем объекта. Примеры:

• смена замков на дверях;
• отключение воды или электричества;
•  …

3. Обнаружение недостатков при эксплуатации, которые мешают выполнению нормальных функций на арендуемой территории.

При устранении выявленных дефектов наниматель, имеет возможность:

• потребовать сбавления платы, либо взять деньги на устранение замечаний установленных при тщательном осмотре;
• удержать из очередного платежа по выплате за пользование собственностью;
• при передаче владельцем в более поздний срок, чем указано в соглашении, права на использование активов, лицо, принимающее на себя это обязательство, вправе потребовать неустойку.

Арендодатель может:

• заменить испорченный актив другим аналогичным оборудованием;
• если при возмещении получилась разница, то владелец покрывает разницу в денежном эквиваленте.

По отдельно оговоренным в контракте неисправностям собственник ответственности перед арендатором не несет.

При расторжении договора аренды по инициативе арендатора, необходимо доказать следующее:

• арендодатель не сообщил о существующих недоделках;

• лицо, берущее объект в пользование, не располагало возможностью выявить неисправности.

Почти всегда судья назначает проверку инцидента. В случае если все произошло по вине нанимателя, то он после расторжения контракта еще выплачивает неустойку хозяину объекта.

Впрочем, не обязательно подавать жалобу в суд, отношения будут прекращены по взаимной договоренности при согласии обеих сторон, а также правильно заключенной сделке.

Рекомендации перед расторжением

Перед тем как досрочно расторгнуть договор аренды, обязательно собирают необходимый комплект документов об окончании временного владения активами. Это осуществляется как при закрытии договора судьей, так и без суда. Но в обоих случаях нужно заполнить бумагу приема или передачи имущества, которая узаконивает процедуру отношений.

Возвращать ли внесенную на будущее плату определяет договоренность. Если отдельного пункта о возврате предоплаты в контракте нет, то вопрос решается в судебном порядке.

Способы прекращения сотрудничества

Все зависит от того, кто является участником производимых действий об отмене права пользования. Претензии между физическими лицами передаются в районный суд. А если в споре присутствуют юридические лица, процесс производства будет передан в арбитраж. При этом адрес размещения исполнительного органа может быть как по месту проживания ответчика, так и любой другой, указанный пререкающимися людьми. Перед разбирательством, проходящем в арбитражном суде, истец сначала подает прошение о закрытии сделки. Рассмотрение длится один месяц, в течение которого стороны могут договориться. Если стороны не пришли к соглашению, тогда дело передается судье.

Исковое письмо должно содержать следующее:

• название исполнительного органа;
• данные обоих спорящих сторон;
• сам договор со всеми приложениями и дополнениями;
• мотив отмены сделки;
• какие требования содержаться в заявлении;

К иску на досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора добавляются все копии соглашения, а также документы, доказывающие нужду прекращения взаимоотношений. Вдобавок к этому прилагается квитанция уплаченной пошлины с тарифами, определенными налоговым кодексом России по жалобам не имущественного типа.

При принятии судебным органом положительного решения о расторжении взаимосоглашения, владелец имеет право подать апелляцию в течение 30 дней после завершения процесса. Истечение этого срока автоматически расторгает договор. Лицо, успевшее подать жалобу в это время может рассчитывать на ее рассмотрение. Как было сказано выше, последствия расторжения контракта оформляются актом на возврат активов.

Ликвидация договорных отношений без участия суда

Процесс начинается с того, что человек, осуществляющий пользование, высылает письмо или предупреждает по телефону о прекращении с арендодателем отношений имущественного характера. В сроки, обозначенные при утверждении сделки на сдачу активов, владельцу дается время на размышление. Если собственник не возражает, при его завершении (а это месяц, если иное не прописано в договоре) контракт заканчивается.

Для этого обе стороны заверяют соглашение о преждевременном аннулировании. Помимо всего в нем указывается:

• дата прекращения взаимоотношений.
• отсутствие вопросов по финансовым взаиморасчетам;
• качество имущества, возвращаемого обратно;
• возврат какой-либо суммы должен быть зафиксирован в письменном виде.

Также оформляется акт, в котором обязательно указывают:

• перечень передаваемого;
• что собственник не имеет дополнительных требований.

При заключении контракта у нотариуса, окончание также фиксируется нотариально.

Пример

В качестве образца соглашения о досрочном прекращении договора аренды по требованию нанимателя можно использовать следующий документ: