Бытовое значение любых оформляемых сделок по найму часто связывают только со сферой недвижимости. Однако законодательная трактовка распространяется гораздо шире и относится к любой вещи, который передается в срочное пользование за деньги. Подписываемое соглашение обязательно должно включать существенные условия заключения договора аренды относительно недвижимого имущества, иначе признается недействительным, а его стороны освобождаются от обязанностей по исполнению.

Сущность соглашения

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Важным моментом выступает то, что подписание документа никак не отражается на статусе собственника. Однако наниматель имеет все права на результаты труда, полученные от найма, будь то произведенные товары, услуги.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Существенные моменты

Статья 606 Гражданского кодекса определяет существенные условия аренды, без установления которых наем становится невозможным:

• сумма арендной платы;
• объект сделки.

Договаривающиеся стороны могут предусмотреть и включить дополнительные моменты при необходимости. К примеру, прописать возможность или запрет субаренды. Письменное оформление входит в число обязательных правил: помимо содержания, указывают реквизиты сторон, подписи, в отдельных случаях – печати.

Важно! Если на бумаге присутствуют размытые формулировки, которые не позволяют точно идентифицировать имущественный объект, а также конкретные сведения по размерам платежей и порядку их внесения, он может быть признан недействительным. Чтобы признать недействительность, любая сторона может обратиться в суд.

Оплата

Документальное оформление обязательств по внесению платы включает:

• размер платежей;
• периодичность;
• способ (безналичный расчет, наличка либо бартер).

Бартерная оплата предусматривает внесение платы арендодателем в виде поставки продукции или оказания услуг. Для юридических лиц проще всего будет безналичный расчет. Между физическими и юридическими лицами можно предусмотреть оплату через кассу организации (если таковая имеется). Также важным моментом оплаты будут считаться особенности расчета. Будет ли это единая сумма или, к примеру, если это помещение, то как будет рассчитываться плата: по квадратным метрам или за каждое отдельное помещение (если их несколько).

Помимо основной суммы другие существенные условия договора аренды недвижимости включаются по договоренности сторон. Сюда относятся вопросы по коммунальным платежам, обязанности арендатора производить текущие и капитальный ремонт и др.

Как показывает судебная практика, подавляющее большинство споров в России по вопросу арендуемой собственности касается денежных вопросов, то есть оплаты. По этой причине рекомендуется подробно прописать в документе все положения в отношении платежей. Особенно это касается бессрочных и длительных (больше 1 года) соглашений. Стоит обратить внимание на возможность изменения стоимости и отразить это на бумаге.

Тарифы ЖКХ постоянно повышаются, налоги также растут, поэтому арендодатель периодически сталкивается с тем, что расходы на содержание его собственности тоже повышаются. Следовательно, это будет отражаться на оплате арендатора. Порядок, предусматривающий возможность повышения арендной стоимости, должен быть разработан и внесен письменно вместе со сроками пересмотра. Суды чаще придерживаются позиции, предусматривающей возможность изменить (в основном, повысить) плату не чаще 1 раза в год. Это делается с помощью оформления дополнительных договоренностей между арендатором и арендодателем.

Объект найма

Характеристика и точное указание объекта относится к важнейшим пунктам, определяющим обязательные условия договора аренды и действительность сделки. В качестве объекта предусматривается движимое и недвижимое имущество. ГК дополнительно определяет свойство объекта, который отражается в документе по найму.

Этим свойством выступает такое понятие, как непотребляемость. Объяснение этому следующее: во время эксплуатации используемые предметы не должны терять своих первоначальных натуральных качеств. Нельзя брать в наем то, что количественно и качественно меняется со временем, к примеру, полезные ископаемые, воду, строительные материалы. Однако по закону можно арендовать водоем для разведения рыбы, помещение для производства товаров, услуг или проживания, складские строения, строительную технику.

В документах по найму помещения обычно указывают:

• адрес расположения;
• размеры (площадь);
• характеристику (жилое/нежилое, часть от общего здания);
• цель использования (для проживания, под склад, производство, для торговли и др.)

Можно указать этаж, если это является существенным (в основном для определения оплаты), вид помещения: чердак, подвал, мансарда, технический этаж и т.д. Относительно государственной недвижимости и муниципальной собственности есть ограничения. Они связаны с земельными участками, детской социальной инфраструктурой.

Нежелание арендатора в субаренде также включается в соглашение. Также документально определяются санкции, действующие в отношении арендатора. Часто этим выступает досрочное прекращение сделки.

Срок действия

К удивлению многих, существенные условия договора аренды недвижимого имущества не включают в себя сроки. По правилам законодательства заключаемое обязательство на период больше года должен регистрироваться по установленному порядку.

Уточнение. Официальное обязательство сроком больше года, прошедшее государственную регистрацию, считается заключенным только с момента регистрации, но не с его даты подписания. Поэтому время будет отсчитываться с этого момента (если не указана точная дата окончания).

Нередки случаи, когда соглашение по найму заключают без указания срока. Обычно документ не включает пункт о датах начала-окончания либо есть прямое указание на бессрочность. Тогда обязательно следует зафиксировать порядок расторжения по обоюдному согласию между сторонами.

Правило: бессрочное обязательство не нужно нигде регистрировать.

Правило расторжения предусматривают моменты:

• кто выступает инициатором прекращения;
• за какой период времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении;
• другие критерии, к примеру, как будут передаваться деньги за последний месяц, порядок возврата имущества и др.

Если вопросы расторжения не оговорены на бумаге, действуют общие правила гражданских норм. Одностороннее решение о прекращении сотрудничества возможно, если предупредить своего партнера по сделке за 1 месяц, если речь о недвижимости – за 3 месяца. Срочные договоренности также могут быть досрочно расторгнуты по этим правилам.

Хитрости арендаторов

Бывает так, что время действия сделки найма заканчивается, арендодатель не выступил с требованием вернуть свою собственность (освободить площадь, склад, отдать транспорт, строительный инвентарь и прочее). Наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока, новый документ с обновленными условиями не был подписан – в данной ситуации обязательство признается пролонгированным без определенного срока и на старых договоренностях.

Периодически такой «забывчивостью» бессовестно пользуются наниматели, чтобы продолжать пользоваться чужой собственностью на выгодных для себя позициях. Что делать собственнику, если сроки заключенного соглашения заканчиваются, а арендаторы не спешат съезжать, не хотят соглашаться на новые порядки и хотят, чтобы им пошли на уступки? Собственнику лучше направить официальным путем заказное письмо с уведомлением, где указать, что в случае отказа подписать новое соглашение, нанимателю следует передать объект его собственнику обратно. Это будет необходимой подстраховкой, если придется доказывать свою позицию в суде.

Недобросовестный наниматель, скорее всего, станет настаивать на пролонгации, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться имуществом. Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение. Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.

Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления. Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам. Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.