Как заплатить налоги за сдачу квартиры в аренду? Договор, НДФЛ, регистрация в налоговой.

налоги при сдаче квартиры в аренду
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

У людей, которые имеют свободное жилье, как правило, имеется бизнес по сдаче такого жилья в аренду. Кто-то из сдающих предпочитает вести дела без оформления договора, тем самым рискуя. Для ответственных людей, которым нужна сохранность имущества, важна процедура оформления договора, но в этом случае должна происходить оплата начисленного налога за сдачу своей квартиры в аренду.

Нюансы оформления

Когда собственник квартиры задумывается о предоставлении жилья в аренду, лучше задуматься и о составлении соглашения, которое будет регулировать многие моменты при общении квартирантов и собственника. Кроме того, такое соглашение регулирует финансовые вопросы, а также ответственность обоих сторон сделки за неисполнение обговоренных условий.

Поскольку, законом форма подобного соглашения не регламентирована, то его составление происходит в произвольной форме. В тексте должна содержаться информация следующего типа:

  1. Предмет имущества — квартира, дом, комната. Желательно прописать то количество квадратных метров, которые подлежат найму.
  2. В обязательном порядке важно указать и прописать, какие коммуникации проведены в помещение и указать, как производиться расчет за них, делает ли это собственник, либо это делает квартирант.
  3. Иногда бывает, что помещение сдается с мебелью или техникой. В данном случае текст должен содержать сведения об этом, а состояние вещей лучше зафиксировать фотосьемкой.
  4. Фиксируется порядок оплаты: прописывается период, в который квартиранты обязаны вносить средства, метод перечисления средств, если это требуется, указывается обязанность внесения задатка и, в какой сумме он будет произведен. Также, договором можно регулировать возможность повышения оплаты за съем и обязательно прописать, на какое количество средств можно увеличивать арендную плату.
  5. Указываются контактные данные сторон и телефон, по которому обращаться в случае экстренной ситуации.
  6. Прописывается место оформления и дата.

Также, так как текст соглашения не является строго установленным, значит обе стороны вправе дополнить его пунктами, которые, по их мнению, являются существенными. Добавление этих пунктов происходит на взаимной договоренности. Например, будущий жилец имеет домашнее животное и планирует проживать в снимаемой квартире с ним, значит это требует отдельного регулирования и прописывается в одном из пунктов соглашения.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос задатка, так как он является некоторым гарантом для владельца. Вноситься задаток в момент подписания документа, его размер регулируется обоими сторонами, но, чаще всего, вноситься деньги за 2 месяца проживания. Он храниться у владельца и является финансовым гарантом на случай если наниматели решат съехать раньше срока, повредят имущество или задержат либо не перечислять деньги вовсе. Естественно, данный момент прописывается в документе. При аренде помещения через агентство примерно 50-100% от месячного платежа платиться агентству за услуги.

Составление соглашения происходит также двумя сторонами сделки, причем они могут заключить соглашение как самостоятельно, не обращаясь к юристам, так и с помощью профессионалов.

Установление сроков

При заключении соглашения необходимо указать срок действия договора. Это нужно чтобы обе стороны знали, когда съем помещения должен закончиться и жильцы должны будут съехать. Срок, на который въезжают в помещение люди, может быть любой. Однако если данный момент не будет указан, то будет установлен обычный срок действия соглашения, равный 5 годам. Поэтому, для предотвращения различных недоразумений стоит этот момент обговорить. Также, желательно в тексте документа прописать возможное расторжение досрочно, а также возможное продление срока съема.

Важно отметить, что налоги при сдаче квартиры в аренду платятся независимо от того, какой период съема предусмотрен. Но если соглашение заключается на длительный срок, то регистрация документа в Росреестре обязательна. А если договор составляется на период до 11 месяцев его регистрация не требуется, но придется составлять декларацию о доходах и выплачивать налог с полученных денег.

Передача ключей

При съеме жилья официально, через соглашение, важно правильно передать ключи. Для этого необходимо составить акт приема-передачи жилого помещения. В акте нужно указать какая мебель и техника остается в пользование, зафиксировать ее состояние, на всякий случай можно указать марку и модель техники, если это необходимо.

При наличии коммуникаций важно:

  1. Зафиксировать ежемесячную плату. Если она установлена в твердой денежной сумме, то это нужно прописать в акте.
  2. Если она начисляется исходя из показаний счетчиков, то стоит зафиксировать показания, которые отображаются на день заезда.

После подписания акта ключи передаются в руки съемщиков. Также, при необходимости можно попросить о периодической проверке помещения собственником, данное условие также прописывается в тексте документа.

Передача денег

Оплата ежемесячных платежей и коммунальных услуг регулируется договором.

Этот момент обговаривается на стадии переговоров о съеме. Однако есть некоторые особенности, которые нужно учесть:

  1. При переговорах с физическим лицом перечисление средств может происходить как в наличной форме на руки собственнику, так и безналичным путем. При этом жилье можно сдавать и на безвозмездных условиях.
  2. Если помещение сдается юридическому лицу, то безвозмездная сделка подобного характера невозможна. Оплата происходит безналичным путем на личный счет владельца.
  3. Коммунальные платежи могут быть включены в сумму ежемесячного платежа, а значит, их погашение возлагается на собственника.
  4. Если коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик, то этот момент лучше контролировать владельцу. Тем более что сейчас это можно делать удаленным путем, через интернет.

Начисление налога

Поскольку оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна происходить при оформлении официального договора, то важно понимать, как происходит эта процедура и какие отлучения должен платить арендодатель.

Для начала, важно знать, как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой, чтобы на получаемый доход были произведены соответствующие начисления. Для официальной регистрации нужно предоставить подписанный договор в Росреестр. Там соглашение оформят должным образом, и на помещение будет наложено обременение, которое снимается после истечения периода договоренности о проживании жильцов. Обычно данный орган самостоятельно передает сведения в налоговую, но может произойти сбой, и тогда лучше сообщить самостоятельно.

Для такого сообщения человеку придется обратиться в налоговые органы и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, предоставить свой паспорт и копию договора, который сдавали в Росреестр. На основании данного сообщения налоговые органы будут осведомлены о передаче жилья в найм, а также на основании этих документов будут начисляться налоги при сдаче в аренду квартиры.

Варианты перечисления средств за сбор

Когда необходима оплата налога при сдаче квартиры в аренду, можно воспользоваться несколькими вариантами платежа, которые предоставляет государство.

  1. Когда подается декларация о сдаче квартиры в аренду

Предоставление обычной декларации по форме 3-НДФЛ. Этот путь используют чаще всего. Можно заполнить данный документ, как самостоятельно, так и помощью работников фискальной службы, указать в нем полученный доход и оплатить ставку в 13% от полученных денег. Какую именно сумму нужно уплатить, можно рассчитать, как самостоятельно, так и дождавшись уведомления от фискальной службы.

Сроки подачи декларации весьма большие: если начало найма приходится на 2018 год любого месяца, то до 30 апреля 2019 года получатель дохода обязан предоставить заполненный документ в фискальную службу. За 2.5 месяца работники налоговой сформируют платежную квитанцию, по которой в срок до 15 июля необходимо произвести перечисление начислений.

Пример расчета: владелец сдает помещение за 5000 в месяц, соответственно за год его доход составил 60000 рублей. 13% от этой суммы составит 7800 и ее необходимо уплатить в качестве налогового сбора.

  1. Регистрация индивидуального предпринимателя

Человек может оформить индивидуальное предпринимательство и перейти на систему упрощенного налогообложения. Для этого придется:

  • оформиться индивидуальным предпринимателем;
  • уведомить налоговый орган о том, что подача отчетов будет происходить по упрошенной системе;
  • оплатить пошлину за регистрацию ИП в размере 800 рублей.

После этого, у гражданина возникает обязанность раз в квартал производить отчет по полученному доходу и уплачивать с него сбор. В данном случае, ставка будет существенно ниже – всего 6%. Однако, данный метод уплаты имеет под собой не очень приятный момент в том, что придется, помимо этой ставки в 6%, платить страховые взносы во внебюджетные фонды. Размер этих взносов весьма велик и составляет 23400 рублей. Уплачивается этот сбор ежегодно до конца декабря каждого года, пока действует ИП.

ИП необходимо оплачивать  только разницу между страховыми отчислениями и суммой налога, которая подлежит уплате.

Пример: владелец передает жилье в найм с установленным ежемесячным платежом в 8000. За год его доход составил 96000, соответственно в качестве сбора он должен уплатить 5760 рублей. При этом разница между страховыми взносами и сбором составляет 17640 рублей. Эти начисления и необходимо уплатить в качестве налога.

  1. Патент

Когда необходимо оформить сдачу квартиры в налоговой, можно приобрести специальный патент, позволяющий производить перечисление средств в счет сборов единовременно. Для его приобретения нужно иметь статус ИП и самостоятельно определить, выгодна ли данная система для арендодателя.

Приобрести данный документ можно сроком от 1 до 12 месяцев, после его получения больше надо думать про оплату страховых взносов и сборов. Минус системы в том, что его размер может оказаться весьма существенным. Рассчитывается цифра отдельно по каждому региону и точное значение будет зависеть от сдаваемой площади и срока найма, а также от региона, в котором находиться жилье.

Например, при покупке патента в Московской области размер налога на помещение площадью 50 кв. метров, сроком на 1 год составит 12813 рублей. Эту цифру придется уплатить фактически, не имея дохода, то есть сначала производится приобретение патента, затем регистрируется аренда и только потом собственник получает доход.

Стоит учесть, что патент приобретаемый для работы в социальной сфере, например, при сдаче жилья для пенсионеров может иметь скидки или нулевые ставки. Это даст возможность сэкономить, но возможность подобной экономии в каждом регионе разная и где-то ее может не быть вовсе.

Неуплата и ответственность

Если гражданин проигнорирует необходимость оплаты соответствующих сборов, то он может нести ответственность. Конечно, многих будет интересовать вопрос того, как же налоговые службы узнают о данном факте? Об этом могут сообщить соседи, которым не может понравиться часто меняющиеся жильцы, шум из сдаваемого жилья, если наниматели весьма шумные и прочие причины. Однако, одного факта доноса мало, налоговой службе нужно еще доказать факт проживания людей за определенную плату в суде, но как показывает практика до суда дело редко доходит.

Если все же фискальная служба будет располагать доказательствами не предоставления НДФЛ со сдачи квартиры и, как следствие, неуплаты налогов, и докажет данный факт в суде, то с нарушителя потребуют:

  1. Произвести расчет по стандартному налогу с полученного дохода в зависимости от статуса получателя дохода.
  2. Штраф в размере 20% от сбора, а в случае умышленности действий, а в большинство случаев происходит именно по данному факту, размер штрафа увеличиться до 40%.
  3. Поскольку, налоговая через суд доказывала факт аренды, то декларация, которую важно сдавать, была явно не предоставлена. А значит, за каждый месяц просрочки подачи этого документа также будет установлено финансовое наказание в виде 5% от неоплаченной суммы сбора. Однако, как только ставка достигнет 30%, то дальнейшее прибавление процентов будет остановлено.
  4. Также предусмотрена пеня, применяемая при всех нарушениях со стороны собственника жилья.

Таким образом, сумма штрафов может быть значительной и даже может быть равной полученному доходу, поэтому своевременные платежи в налоговую службу освобождают собственника от многочисленных проблем. Стоить отметить, что если в отношении владельца налоговая служба докажет факт найма не в первый раз, а повторно то все виды финансового наказания увеличиться вдвое. А при достижении общего начисления всех видов сборов и штрафов на сумму от 300 тысяч рублей собственнику будет грозить уголовная ответственность, причем срок может составлять от 1 до 2 лет заключения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - заполните форму ниже или позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *