Если получить доход от торга недвижимостью, которая находится в собственности больше 3 и 5 лет, исходя из года приобретения, то налог с пришедшей прибыли платить не нужно. Однако не всегда так складываются обстоятельства, иногда продать объект приходится вне льготного периода, и тогда НДФЛ неизбежен. Вместе с тем, нередко налог, положенный при продаже своей квартиры, которая менее 3 лет в собственности, нетрудно уменьшить, если знать все о налоговых вычетах. Для этого нужно уметь правильно считать налоговую базу.

Каков будет чистый НДФЛ?

Рабочая ставка налогообложения дохода ФЛ России составляет:

• для непосредственных граждан государства – 13%;
• для не имеющих гражданства и поданных, не пребывающих на территории России и 180-ти дней в году – 30%.

 

Таким образом, для вычисления чистого госсбора без наличия льгот необходимо сумму прибыли умножить на 0,13.

Что нужно знать при данном расчете:

• государство освобождает раз в год от налога один миллион рублей прибыли с недвижимой сделки (имущественный вычет), платить надо за все, что сверху;
• сбором на 2021 год облагается только чистая прибыль за календарный год.

То есть, если произошла продажа и сразу покупка на вырученные средства другого жилья в течение единого года, налогообложению подвергается только разница со сделки. Когда она меньше миллиона, государству платить не требуется.

То же касается обратной реализации купленного жилья – если сначала купили, затем в тот же период продали, но за меньшую цену, сбор не полагается. Здесь есть условие – стоимость сделки не должна быть дешевле кадастровой стоимости объекта свыше, чем на 30%, если нет желания отдавать налог.

Указанные льготы используются автономно на выбор налогоплательщика, и объединению в рамках одного комплекса действий не подлежат. Имущественный же вычет разрешен только резидентам (имеющим гражданство и проживающим в РФ больше 180 дней в год).

Однако прежде чем считать налоговые траты уже с учетом льгот, не помешает еще свериться со списком лиц, освобожденных от них полностью. Возможно, это как раз тот случай.

Кто освобождается от налога?

От налоговой повинности с продажи своего недвижимого фонда полностью освобождаются граждане:

• владевшие ею до сбыта более 3 лет, но вступившие в права владения до 2016 года, либо обретшие ее как наследство, подарок от близких родичей, по результатам договоров приватизации и ренты;
• владевшие своими объектам ко дню сделки от 5 лет и выше, при оформлении их во владение после 2016 года.

Как видно из условий, второй льготный вариант для владельцев возможен лишь начиная с 2021 года.

Кроме того, не платится налог с продажи квартиры или личного дома следующими категориями граждан РФ:

• имеющими ограничения физических возможностей по 1 и 2 группе;
• героями Союза, России;
• участниками боевых действий (ВОВ, «горячие точки»);
• военными пенсионерами по выслуге лет или по состоянию здоровья, связанному с полученными ранами, травмами на службе;
• «чернобыльцами»;
• сопричастниками ядерных испытаний или устранений их последствий;
• родственниками первой линии в/служащих, скончавшихся при исполнении долга.

Список федеральный. Существуют также местные льготы, устанавливаемые регионами автономно.

Как определить, сколько времени собственность твоя?

Важно правильно определить срок владения недвижимым достоянием. Фактически, исчисление должно исходить от даты, указанной в правоподтверждающих документах и зарегистрированной в базах Росреестра (ЕГРН). Так оно и происходит, кроме 3 особых случаев:

1. Жилое имущество не куплено, а унаследовано – тогда первым днем владения недвижимым состоянием становится день смерти бывшего владельца.
2. Объект перешел хозяину, как результат участия в кооперативном предприятии. Тут отсчет принадлежности начинается ровно с момента, когда был внесен последний пай и/или узаконен акт передачи недвижимости.
3. Площадь оформлена во владение до 1998 г., а тогда свидетельства не выписывались. Здесь придется опираться на имеющиеся правоустанавливающие документы – сохраненные договоры купли-продажи, дарственные, прочее. А безопаснее всего, оформить положенную регистрацию в современном Росреестре.

Отдельный вопрос – НДФЛ от продажи квартиры собственником, имевшим ранее в ней только долю, а затем выкупившим площадь полностью. Если собственник владел своей частью больше 3 лет, то независимо от того, когда он присоединил к себе остальные доли, право владения все равно остается прежним – то есть больше 3 лет. А значит, действует налоговая льгота.

И последний нюанс обязателен к пониманию хозяевам, продающим частный дом. Дело в том, что нередко усадьбу оформляют, как незавершенное строительство, а затем достраивают и вступают в права. Придется ли платить при продаже подобного дома, если бумаги на него оформлены менее чем 3 года назад? Да, если в ходе достройки пришлось менять кадастровый план, то есть размер дома изменялся на официальном уровне.

Пример расчетов для объектов, полученных до 01.01.16 г.

Как правильно реализовать налогообложение продажи недвижимости хозяевам, владеющим ею меньше 3 лет, но вступившим в права владения до старта 2016-го? Воспользоваться одним из двух способов:

• взять имущественный вычет – если речь о простой реализации одного объекта;
• компенсировать весь сбор или его часть через покупку новой жилплощади.

Примеры расчета и действия законодательства:

№ 1. Иван Федотович, гражданин РФ, купил квартиру осенью 2015 года, продать ее вынужден в феврале 2019 года, льготный период еще не наступил. Выручить удалось 3,55 млн. руб., взамен покупать площадь не планируется. Ивану Федотовичу полагается 1 имущественный вычет за год из дохода за реализацию недвижимости. Производим расчет:

(3,55 – 1) млн. х 0,13 = 331 500 руб. – столько И.Ф. должен государству со своей прибыли.

У Ивана Федотовича есть еще жилье, и если он захочет его реализовать в тот же год, вычетом воспользоваться россиянин уже не сможет. Зато на следующий год компенсация снова будет доступна.

№ 2. В 2020 году тот же персонаж рассчитывает избавиться от 2-ой квартиры, которая стоит уже 6,130,000 рублей. Но хочет тут же купить домик за городом за 2 млн. Есть 2 варианта отсчитать положенную комиссию:

• использовать вычет на продажу – 6,13-1=5,13 х 0,13=666 900 р. понадобится перечислить в госказну;
• использовать разницу покупки-продажи – 6,13-2=4,13 х 0,13=536 900 р.

Очевидно, что второй способ значительно выгоднее. Таким образом, собираясь продавать недвижимость менее 3 лет в собственности, нужно внимательно подбирать варианты расчетов с государством.

Пример расчетов для объектов, полученных после 01.01.16 г.

После 31/12 2015-го года правила налогообложения проданных жилых метров изменились:

• безналогово реализовать жилье теперь можно только после 5-летнего владения;
• при формировании налогооблагаемой базы обязательно учитывается кадастровая стоимость.

Правила относятся только для физлиц, а не ИП, и только для недвижимого имущества, использующегося исключительно для частного проживания (то есть, не выступающего частью какого-то бизнеса).

Как участвует кадастровая стоимость в налогообложении:

• устанавливается фактическая текущая КС продаваемой квартиры, дома;
• полученное значение умножается на 0,7;
• сопоставляются выручка от сделки и результат КСх0,7.

Сбор платить следует с той суммы, что окажется выше. Нововведение захватывает и тех, кто должен заплатить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности, КС которой официально присвоена после 31.12.2015 г. Когда КС еще не определена, можно исходить из реализационной цены.

Несколько примеров расчета:

№ 1. В. купил двушку за 4,000,000 р. до 31.12.2015 г., а продал ее за 5,500,000 р. 02.06.2017 г. 13.02.2016 г. Службой Кадастра и Картографии была определена КС двушки – 6,000,000 р. При применении коэффициента 0,7 значение становится 4,200,000 р. Это меньше продажной стоимости, значит, расчет подати будет следующий:

5,5-4=1,5 х 0,13=195 000 р.

Если бы В. продал свои метры за 5,000,000, то разница составила бы всего 1,000,000, применить сюда же еще и вычет не позволено, зато налог стал бы на 65 тыс. меньше.

№ 2. КС нового дома Николая установлен на отметке 900 тыс. рублей, хотя приобретал он его за 500 тысяч в 2016-ом. Не прожив там и 2 лет, Николай продал дом в 2018 году за 600 тысяч р., кадастровая стоимость объекта, при этом, не изменилась. Подсчет налогового сбора должен происходить на основании государственной цены, ибо даже при умножении ее на 0,7 она больше выручки Николая – 900 000 х 0,7=630 000 р. А вот дальше возможны 2 варианта:

• компенсация разницы покупки-продажи – 630 000-500 000=130 000 х 0,13=16 900 рублей;
• имущественный вычет – 630 000-1,000,000=отрицательный результат, отчислений не нужно совсем.

При таком раскладе разумнее воспользоваться льготой от государства.

Следует помнить – даже если КС ниже миллионного порога или равно ему, и сбор перечислять не придется, декларацию о полученном доходе все равно подавать нужно. Кроме того, данная компенсация – право гражданина, которое он может применять, а может не применять, оставив для более подходящего случая в течение года. Неиспользованная льготная сумма к началу нового периода сгорает.

Ситуации с наследованием, дарением

Что делать, если квартира в собственности менее 3 лет, изначально она унаследована, а продавать ее нужно не дожидаясь безналогового срока? – Платить госналог. Причем с полной суммы, так как при наследовании нет сопоставимых расходов на приобретение, ведь это происходит безвозмездно. Подсчет производится также, исходя из 0,7 части кадастровой стоимости, зато можно смело применить налоговычет. И если результат меньше льготной суммы, отдавать ничего не придется. Все то же самое касается жилого имущества, полученного по дарственной.

Продажа-покупка сразу

Рассчитывая расходы на действия с жилищем, право собственности на которое длится меньше 3 или 5 лет, исходя из конкретных обстоятельств, к месту вспомнить об еще одной налоговой компенсации от государства. Это возврат подоходных средств при покупке жилья с суммы в 2 млн. рублей. Им можно замечательно воспользоваться, если предстоят одновременные (в течение одного года) сбыт-покупка жилища.

Правила получения этого возврата НДФЛ обширны и являются темой отдельной статьи. Но главное из них – возвратом можно воспользоваться только раз в жизни, пока не наберутся указанные 2,000,000. Вот как будет выглядеть на примерах применение этой возможности для компенсации расхода на налогообложение, когда происходит продажа имущества в собственности менее 3 лет или 5 лет со времени приобретения.

№ 1. Досрочно продается унаследованная трешка за 4,500,000 р. с последующей покупкой двушки за 2,500,000 р. Чистая прибыль составила 2,000,000 р., 13% от нее составит 260 тыс. р. Однако владелец сохранил и миллионную льготу на доход в течение годового периода, и 2-миллионную компенсацию на обретение жилья в течение жизни. Производим сравнительный перерасчет:

4,500,000-1,000,000=3,500,000-2,000,000=1,500,000 х 0,13=195 000 р.

или

4,500,000-2,500,000=2,000,000-2,000,000=0 – процент можно совсем не платить.

№ 2. Куплен дом за 3.200.000, продан за 3,700,000 и куплен второй за 3,000,000 р. Все права на льготы еще сохранены.

• вариант 1, простой путь с применением вычета: 3,700,000-1,000,000 (послабление на НДФЛ при реализации)-2,000,000 (покупочная субсидия) х 0,13=91 тыс. р. к оплате;
• вариант 2, использование разницы сделок: 3,700,000-3,200,000=500 000 р. (чистая прибыль) – 2,000,000 = минус 1,500,000 – платить не только не нужно, но с этой суммы государство еще должно вернуть 13% НДФЛ, если покупатель работает. Либо эти деньги можно приберечь для использования в другой сделке на будущее.

Иногда ФНС склонна возражать против таких объединенных схем, однако в правовом плане подобные действия граждан полностью обоснованы.

Продажа доли

Условия, действующие для содольщиков:

• реализуя свою часть общей площади автономно, содольщик полностью платит подать с прибыли в обычном порядке;
• если актив продается целиком при общей согласованности содольщиков, госсбор распределяется соразмерно долям;
• в отношении общей продажи-покупки долевого жилища вычет-миллион дается не на каждого интересанта, а на один договор купли-продажи, поэтому при использовании такого хода во время реализации всей недвижимости сразу, субсидия также делится между участниками соответственно их долям;
• когда доли «уходят» отдельно с подписанием договоров на каждую реализацию, льготой имеют право пользоваться все продавцы в полной мере только для себя.

Таким образом, налогоисчисление долевой жилплощади, если квартира в собственности менее 3 лет, такое же, как в остальных случаях, только госналог делится на количество дольщиков. Однако здесь есть существенный и неоднозначный нюанс. Внешне кажется, что при выборе общей реализации всей площади сразу, в минусе остаются все продавцы – и вычет дробится, и сумма комиссионных больше. Зато 2-ой метод сокращает расходы почти в полтора-вдвое.

Например:

Четыре содольщика подписали единую куплю-продажу за 12,000,000, и получили следующий результат для пополнения госказны – 12,000,000/4-1,000,000/4=2,750,000 р. х 0,13=357 500 р. с каждого. Тот же случай с самостоятельными договорами дал итог – 260 000 р. на продавца. Выгода налицо.

Но возникает серьезный риск проштрафиться по статье за сокрытие налогов от ФНС, которая отслеживает подобные манипуляции без сантиментов. Да и покупателю подобное в большинстве случаев не нравится.

Еще одна ситуация – содольщики к моменту общего торга владеют долями разное количество времени, кто-то уже перешагнул льготный период, а кто-то нет. Если между совладельцами существует согласие, удобно воспользоваться схемой переноса большей части прибыли на того, у кого больше поблажек.

На примере:

Отец и двое детей сторговались на 2,100,000 р. за жилые метры, принадлежащие им по частям. Папе принадлежит одна половина, детям, соответственно по четверти. Только отец числится хозяином к 2018-ому уже 4 года, а наследники – только 2. Чтобы снизить нагрузку на детей, достаточно применить такой алгоритм:

• упомянуть в покупном договоре, что детям отходит по 333 333 р., а отцу – 1,433,334 (этот шаг нужно делать обязательно, только со своими цифрами);
• распределить по закону вычет-миллион, что составит по 333 333 р. на каждого;
• отец от подати освобожден, дети минусуют свою компенсацию от выручки и тоже выходят на ноль.

Тем не менее, правило участия кадастровой стоимости распространяется и здесь, поэтому следует учитывать и эти цифры при расчете.

Независимо от того, сколько придется отдать государству при продаже своей недвижимости, даже если это 0, должна быть подана декларация о полученных средствах. За уклонение же от выплаты казне назначенной доли грозят внушительные штрафы от 1000 р. за неподачу декларации до 40% пени за неуплату начисленного. Крупные недоимки (выше 600,000,000 р.) влекут заведение уголовного дела.