Для людей преклонных годов заключение рентного договора – один из оптимальных способов обеспечения себя финансовыми средствами. Если пожилой гражданин имеет тяжелую болезнь, то с помощью такого договора возможно покрыть все расходы, связанные с затратами на лечение, питание, обеспечение присмотра. Также существует много прецедентов, когда заключение рентных контрактов включало в себя проведение обманных операций по отношению к арендодателю. В статье будет рассказано о том, как безопасно заключить договор ренты на пользование собственностью и пожизненного содержания с иждивением пожилого человека.

Сущность заключения уговора

Есть 3 разновидности заключения сделки:

1. Бессрочный рентный контракт.
2. Бессрочное обслуживание и содержание.
3. Пожизненный кредит с фиксированной суммой оплаты.

Вышеперечисленные ситуации предполагают, что собственник хочет обменять свое жилье взамен на пользование услугами, предполагающими уход за последним, его материальное обеспечение.

• При заключении 1 сделки из вышеперечисленного списка опекун обязан выделять определенную, указанную в контракте, сумму каждый месяц. Таким образом осуществляется договор пожизненного содержания без иждивения.
• При заключении 2 соглашения предполагается акцент именно на ухаживании, закупке продовольствия, приведении в порядок имущества. Но иногда подразумевается и несение определенных материальных трат на иждивенца совместно с заботой. Также возможно заключение соглашения, когда одно лицо осуществляет сделку, а другое получает все услуги, указанные в контракте.

 

Пример. Собственник жилья осуществил передачу имущества по рентному соглашению для того, чтобы опекун содержал мать владельца. Соглашение подписывается сыном, однако осуществляться уход будет за матерью.

3. В случае если заключается уговор под пунктом 3, то выплата денег происходит в фиксированной сумме однократно каждые 3 месяца.

Обычно подобные сделки заключаются с лицами, входящими в круг родственников владельцев. Этот факт довольно легко объяснить, поскольку пожилые люди обычно боятся оформлять  договор пожизненной ренты с иждивением, связываясь с незнакомыми гражданами.

Подписание соглашения

Стоит понимать, что подписание контракта осуществляется на длительный период времени. За такой промежуток возможно появление каких-либо изменений, которые могут не состыковываться с тем, что написано на бумаге. Для этого перед данной процедурой нужно уяснить все возможные подробности.

Кредитное соглашение в зависимости от ситуации может иметь отличия, но желательно использовать образец договора ренты с пожизненным содержанием по нижеперечисленным ссылкам. В нем содержится  заполненный пример, который поможет примерно понять, как и что нужно заполнять.   

Договор постоянной ренты (скачать шаблон)

Договор пожизненного содержания с иждивением (скачать шаблон)

Договор пожизненной ренты с передачей земельного участка в собственность за плату (скачать шаблон)

Иск о расторжении договора ренты (скачать шаблон)

Характеристика соглашения

На бумаге, главным образом, должны быть указаны требования по существу. Без них может оказаться проблемным осуществление юридической силы соглашения у нотариуса, в худшем случае могут отказать.

1. Сумма оплаты за аренду. Ее наличие обязательно на бумаге. Если имеются трудности, связанные с вычислением данной суммы, то ее расчет производится по примерным расходам на питание, уход, наведение порядка в жилье и т.д.
2. Характеристика собственности, участвующей в кредитном уговоре (обычно для их определения необходимы такие документы, как кадастровый паспорт и свидетельство, подтверждающее право на владение имуществом).
3. Информация о гражданах, которые способны пользоваться жилым помещением и проживать в нем.
4. Стоимость собственности. Передача жилья осуществляется либо безвозмездно, либо за определенную денежную сумму. При первом варианте кредитная аренда составляет большую денежную сумму, нежели при втором варианте. Таким образом происходит компенсация за сам факт бесплатности. Второй вариант подразумевает также рентную ставку, но стоимость имущества при передаче значительно снижается (около 20% по цене кадастра).
5. Период времени, на который рассчитан кредит. Существует две разновидности периодов: без срока и на определенный период времени (до смерти получателя). В первом случае нет никаких ограничений, связанных со временем, происшествиями. Также возможна передача наследственным путем полученного имущества. Во втором случае исход понятен. Однако при наличии нескольких лиц, получающих плату и имеющих доли, договор утрачивает силу после смерти последнего гражданина, получавшего деньги.
6. Расторжение ранее установленного периода времени. Это возможно проделать с обеих сторон, участвующих в контракте. Получатель кредита может расторгнуть соглашение при следующих обстоятельствах: невозможности оплачивать плательщиком кредита, смена собственника и т.д. Оплачивающий рентную сумму гражданин имеет право на выкуп имущества, если договор не имеет ограничений по этому пункту. После данного действия происходит аннулирование кредита.
7. Погашение ренты досрочным платежом. С помощью этой возможности осуществляется контроль над выполнением соглашения, особенно со стороны плательщика. Для того чтобы последний смог получить жилье, за которое платится кредит, ранее установленного срока, должна быть внесена определенная выкупная сумма. Ее величина имеет зависимость от условий: бесплатно или за деньги осуществлялась передача жилой площади рентоплательщику.

• при первом варианте плата равна величине кредитной платы за год, совмещенной с ценой на квартиру. Стоимость последней может быть обговорена между сторонами или не обговорена (тогда акцент делается на среднюю по рынку цену). Мнения профессионалов сходятся в том, что желательно придерживаться последнего варианта, поскольку при фиксации цены не учитываются изменения, происходящие в экономике.
• второй вариант предполагает оплату, равную величине ренты за год. Расчет производится умножением помесячной платы на количество месяцев в году.

В некоторых случаях для покрытия оставшейся задолженности, особенно, если она равна цене кредитной собственности, возможна компенсация путем возврата последней получателю ренты.

8. Несение обязанностей. Если была нарушена договоренность, сторона, получающая ренту, вправе потребовать возмещение за произошедшие нарушения. Это возмещение представляет собой выплату штрафа, фиксированную в определенных процентах от суммы просроченных платежей. Стандартом является 12 % годовых, однако есть возможность самостоятельного установления величины между сторонами. При наличии убытков в материальном плане сторона получателя вправе потребовать возмещения. Величина ущерба определяется лишь документами, подтверждающими ее.
9. Регуляция величины помесячных выплат. Возможно менять размер оплачиваемого кредита в зависимости от таких факторов как инфляционный рост, валютный курс.

Следует учесть нижеперечисленные пункты для того, чтобы грамотно сформировать договор ренты и пожизненного содержания с иждивением:

1. Конкретная формулировка требований, предъявляемых к плательщику взамен на собственность. Указывается время, вид предоставляемой услуги, объем работ и т.д.
2. В случае внезапных критических ситуаций, связанных со здоровьем получателя, необходимо указать план действий, который должен будет исполнять плательщик. Это может быть покупка нужных медикаментов, ухаживание за больным, сопровождение до медицинского учреждения, помощь больному, находящемуся на стационарном лечении.
3. Также стоит указать, какие меры должен предпринимать плательщик, если он становится нетрудоспособным из-за болезни.
4. Возможно, потребуется указать определенный перечень продовольствия, указать то, что покупать не стоит.
5. Период времени и продолжительность прогулочных мероприятий.
6. Желательно указать тот период, в который плательщик обязан совершить выплату, стараясь не переступить его. Помимо этого лучше установить увеличение выплат в связи с инфляцией.

Кому-то такие пункты могут показаться слишком подробными, однако их учет позволяет избежать возникающие неопределенности, что позволит повысить качество исполнения услуг. Чаще всего это помогает в делах, в которых фигурируют в качестве двух сторон родственники, ведь довольно сложно упрекать в не должном исполнении услуг близких людей.

Несмотря на то, что практически все условия можно выбрать таким образом, чтобы они устраивали обе стороны, все же существуют и другие порядки, которые не изменяются и не корректируются, так как фиксированы законом.

Наименьшая величина ренты

При безвозмездной передаче жилплощади помесячные платежи должны иметь сумму не меньше прожиточного минимума.

Существует одна проблема: при привязке выплат к определенной сумме, когда имеется определенный уровень прожиточного минимума, через некоторое время обязательно наступят изменения, и деньги, поступающие к получателю, уже не будут иметь того вспомогательного эффекта. Для этого лучше указывать в договоре зависимость именно от минимального прожиточного уровня, а не от величины денег, которую он составляет на определенный момент времени.

Использование имущества в залог

Предполагается, что сторона, отдающая свое имущество в ренту, становится держателем заклада (это не зависит от каких-либо условий), то есть подобные действия несколько схожи с ипотекой. Действие подобной «ипотеки» ограничено лишь рентным договором. В случае если плательщик решит продать рентную собственность, то он несет за это определенную ответственность. Например, если происходит проблема с дальнейшим действием договора, то новый покупатель может распрощаться со своей собственностью.

Ситуации, связанные с ущербом собственности

В жизни возможны ситуации, когда жилье может разрушаться. Помимо его естественного износа факторами, влияющими на это, могут быть также и при недолжном соблюдении правил при строительстве. Если не зафиксировано вины со стороны получателя, то другая сторона все же вынуждена вносить плату дальше, несмотря на всю сложившуюся ситуацию. Это правило применимо именно в случае пожизненного соглашения, даже если при этом обеспечивается содержание рентного получателя.

Но если сделка бессрочная, то есть некоторые моменты, которые стоит учесть. Если собственность передавалась бесплатно, то результат тот же, что и с пожизненным уговором. В случае платы за имущество у плательщика есть возможность привнести коррективы в сделку или полностью отказаться от нее. Здесь есть прямая зависимость от степени повреждения собственности: если разрушение произошло полностью – есть возможность расторгнуть, если не полностью – снижается величина платежей.

Документация, требуемая для проведения сделки

В проведении подобного уговора есть две разновидности взаимодействий между сторонами: содержание одной стороны другой и осуществление передачи имущества. Все это подкрепляется на одной бумаге, в которой имеются все необходимые условия.

Документ в любом случае нужно подтвердить в нотариальной конторе и зарегистрировать в реестре. После проведения всех этих процедур он вступает в законную силу.

В нотариальную контору необходимо отнести:

• свидетельство, подтверждающее право на владение недвижимостью;
• документ, подтверждающий цену недвижимости по кадастру;
• сведения о местоположении жилища и гражданах, которые там зарегистрированы.

На проведение процедур с нотариальной конторой взимается плата в размере 0,5 процента величины цены недвижимости по кадастру. Она не может превышать 20000 рублей. Если гражданин является инвалидом первой или второй степени, то ему предоставляется льгота, снижающая государственный сбор примерно в 2 раза.

Также со стороны получателя обычно запрашивается справка, подтверждающая нормальное психическое здоровье. Если имеются какие-либо заболевания, то это может сильно повлиять на уговор, вплоть до признания его недействительным.

Стоит учесть, что нелишним будет оформление страховки, что может помочь в разрешении возможной ситуаций как первой, так и второй стороне. Выплаты по страховке осуществляются на следующих условиях:

1. Если со стороны плательщика не представляется возможности вносить платежи полноразмерно, то обязанность по их внесению переходит полностью на страховщика.
2. В случае если после гибели получателя невозможно осуществление передачи недвижимости, то страховые компенсации должны покрыть ущерб плательщику.

Документы, подтверждающие факт уговора, должны быть переданы в реестр в 3 образцах. Там же можно получить свидетельство на право пользования недвижимостью. Но на него накладываются некоторые ограничения, которые можно аннулировать посредством предоставления свидетельства, подтверждающего смертельный исход получателя.

Также необходимо оплатить взнос на сбор, составляющий 2000 рублей.

Рентные и налоговые платежи

Со стороны адресата ренты

На адресанта распространяются правила по внесению всех налоговых платежей, связанных с недвижимостью. Сюда входят:

• • имущественный налог, оплачиваемый частными лицами;
  • налог на землю.

Адресат же должен погашать налог, связанный непосредственно с поступающей денежной прибылью (равен 13 процентам).

Деньги, получаемые в ходе сделки адресатом, не характеризуются, как доход. По этой причине адресат может не уплачивать удержание, составляющее до 1 млн. рублей, за продажу недвижимости. При платной передаче недвижимости, в которую входит полная передача денег, происходит вычитание налогов по производимой операции, поскольку это трактуется уже как доход.

Со стороны адресанта

По факту, адресант практически выкупает квартиру постепенно небольшими выплатами. Он вправе использовать в своих интересах получение компенсации на покупку недвижимости, составляющей до 2 млн. рублей.

Можно ли оспорить факт сделки, и какие имеются риски?

Подобную сделку возможно расторгнуть только по обоюдному согласию с обеих сторон или в судебном порядке.

• • 1. Первая ситуация обычно возникает тогда, когда одна из сторон или обе понимают, что надежность выполнения условий очень низкая.
    2. Вторая ситуация предполагает несогласие с выполняемыми требованиями у одной стороны. Такая проблема может возникнуть спустя большое количество времени с момента заключения сделки.

Если дело дошло до обстоятельств под пунктом 2, то стоит подготовить все требуемые для судебного разбирательства документы.

Если обратить внимание на практику судебных дел, то можно заметить, что к подобным разбирательствам приводит нежелание плательщика оказывать должный уход за пожилым человеком. Но порой бывают и необоснованные претензии со стороны стариков.

Для займодавца одной из важнейших проблем является самочувствие и качество жизни адресанта. Но ему не стоит беспокоиться, поскольку в случае, если адресант погибает, то все его обязанности по внесению платежей переходят на его наследников совместно с недвижимостью. Если происходит ситуация, в которой наследники отказываются от полагаемого им имущества, то последнее переходит в пользование к органам местного самоуправления или власти, которые возьмут на себя все обязанности по оплате.

Как потенциальному кредитору найти рентоплательщика?

Подобные объявления невероятно сложно найти в различных газетах и площадках по продаже недвижимости. Поэтому следует предпринять иной алгоритм действий:

• • • осуществлять взаимодействие с родственными лицами и лицами, состоящими в знакомстве;
    • взаимодействовать с ранее пребывавшими соседями;
    • постараться найти связь с близкими кредитору лицами. Для последнего обычно имеет принципиальное значение факт нахождения рядом человека, который будет ухаживать.

  Стоит понимать, что существует множество людей, которые не против получить недвижимость после гибели владельца. Во избежание подобной ситуации необходимо учитывать наличие следующих качеств у потенциального кандидата:

  • • 1. Отсутствие судимостей.
      2. Наличие места работы, на котором претендент пребывает уже на протяжении многих лет.
      3. Наличие других дел, по которым кандидат также является плательщиком.

  И все-таки довольно тяжело принять решение о том, как лучше заключить кредитную сделку на имущество и на пожизненный уход: безвозмездно или за определенную плату. Для этого надо проанализировать всю ситуацию и исходить из конкретного положения дел.