Собственное жилье часто становится одной из основных целей человека. Нередко для этого берутся заемные деньги, вследствие чего оформление процедуры покупки квартиры или дома по ипотеке должно проходить только после объективной оценки своего материального состояния. Перед обращением за кредитом изначально следует обратить внимание на:

• вид, цену квартиры, район расположения;
• наличие первоначального взноса.

Выбор кредита

Прежде чем принять окончательное решение взять заем, нужно сделать аналитику условий, предложений разных финансовых учреждений. Посмотреть, какие бывают виды ссуд (например, без первоначального взноса), выбрать несколько вариантов, провести еще более тщательный анализ всех тонкостей. Для этого стоит позвонить или нанести визит, получить консультацию на месте. Также следует помнить, что финансовые структуры предъявляют свои требования потенциальным заемщикам, вправе накладывать ограничения для определенных категорий граждан.

Многие подают одновременно заявки в сбербанк и несколько других банков, изучают конкретные условия, правила покупки жилья отдельных предлагаемых программ. После того как заявка одобрена, можно заняться поиском подходящего жилья. Обычно для этого дается 2-3 месяца. Все предварительные критерии займов обычно присутствуют внутри официальных интернет-сайтов. Положительное решение выносят за 5-10 дней.

Внимание! Кредитные институты со всей тщательностью проверяют представленные документы, поэтому начинать поиск будущей собственности лучше только, когда учреждение твердо дает согласие для выдачи ипотечных денег.

Очень важное дополнение. Банковские структуры имеют право отказаться заключать договор, выдавать кредитные деньги, если пришли к выводу, что гражданин не имеет достаточной финансовой возможности, чтобы погашать кредитные платежи плюс проценты. Такое решение принимается вследствие результатов анализа представленных доказательств платежеспособности клиента. Все остальные причины отказа незаконны, их реально оспорить через суд.

Выбор подходящей недвижимости

Если гражданин собирается покупать кредитную собственность, выбрать для этого абсолютно любой объект не получится.

Поэтому покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке будет связана с ограничениями, которые кредитор накладывает на ипотечную недвижимость. Так, объект многоквартирного дома вторичного рынка должен:

• иметь канализацию, отопление, проведенную воду (то есть соответствовать сантехническим нормам);
• не быть в аварийном доме, который могут снести или реконструировать с отселением жильцов. Данные старого жилого фонда можно взять в районных администрациях.

Частный дом для покупки должен:

• иметь подъездную дорогу, эксплуатация которой осуществляется круглогодично;
• быть пригодным для проживания весь год;
• соответствовать сантехническим параметрам;
• состоять на кадастровом учете.

Если потенциальный заемщик хочет подобрать себе собственность в новостройке, сам подбирает варианты, финансовые учреждения по состоянию 2021 года выдвигают застройщикам следующие требования:

• фирма находится внутри строительного рынка больше 5 лет;
• застройщик проходит критериям материальной устойчивости;
• застройщик вовремя сдает объекты или срок задержки составляет меньше года;
• у строительной фирмы есть 2 и более введенных в эксплуатацию объектов;
• фирма-застройщик отсутствует в списках организаций, находящихся на стадии ликвидации или банкротства.

Банки частенько имеют агентства недвижимости как своих партнеров, предлагают своим клиентам воспользоваться услугами этих агентств, чтобы быть уверенными относительно чистоты операции.

Рыночная оценка недвижимости

Приобретаемый объект недвижимости, как правило, выступает залоговым обеспечением ссуды. Это выступает одним из критериев выдачи кредитных денег, чтобы обеспечить исполнение обязательств договора. Поэтому обычная процедура ипотеки для покупателя будет включать еще рыночную оценку жилья. Рыночный показатель стоимости будет важным критерием, которым будут определять выдаваемую сумму.

Многие банковские учреждения направляют своих потенциальных клиентов определить рыночную цену недвижимости с помощью организаций-оценщиков, выступающих их партнерами. Однако не ограничивают заемщиков, разрешают провести оценку с помощью других фирм. Но, когда такие фирмы имеют негативный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку. Если будет выявлена недостоверность определения стоимости с нарушением законодательства, структура-кредитор может направить жалобу в СРОО.

Наличие собственности как залог

Иногда под залог кредита оформляют уже имеющуюся собственность. Если в объекте, который хотят оформить как залоговое обеспечение, находятся прописанные дееспособные родственники (старше 18 лет), тогда кредитор скорее всего попросит от них нотариальные заявления, что зарегистрированные жильцы знают, что данная жилплощадь будет передана под залоговое обеспечение.

Если заемщики станут просрочивать платежи или по-другому нарушать свои обязательства, на залоговое имущество может быть обращено взыскание, а это приведет к выселению. Допустим, на данной площади прописаны граждане, которые не являются близкими родственниками клиента-заемщика. Тогда кредитор будет требовать объяснения необходимости прописки указанных людей, еще просить подтвердить документально, что у этих лиц есть своя собственность, где они могут быть зарегистрированы.

Уточнение. Планируемая сделка по покупке квартиры в ипотеку может сорваться, если залогом выступает другая собственность. Финансовые организации очень не любят, когда собственниками объекта, выступающего как залог, выступают несовершеннолетние либо недееспособные граждане.

Перед подписанием официальных бумаг

Перед подписанием любых бумаг всегда нужно их тщательно изучить, иначе есть риск подписать договор с обременением и другими потенциальными расходами, которые скрыты на первый взгляд. Часто банки очень хитро вписывают дополнительные проценты, комиссии (например, включают обслуживание счета, плату за обналичивание, обязательные депозиты).

Допустим, выдается кредит – 1 млн. рублей со ставкой 10% годовых. Получается, за год общая сумма выплат составит 100 000 рублей (1 млн.  10%). Но есть комиссия за обналивание денег, к примеру, 2%. Она увеличивает ставку с 10 до 12%, а дополнительные платежи уже возрастают до 20 000 р. (1 млн.  2%).

Важное уточнение. По закону финансовым организациям запрещается требовать средства за открытие, дальнейшее ведение счета.

Если банковская структура устанавливает дополнительные комиссии, что считается важным критерием получения займа, то все эти дополнения должны быть указаны на бумаге. Перед подписанием любых бумаг стоит настоятельно требовать внесения всех сопутствующих расходов за содержание будущего займа.

Также важно обратить внимание на возможное изменение процентов. Часто банки, когда идет оформление документов при покупке квартиры в ипотеку, прописывают свое право посредством одностороннего порядка изменять проценты, естественно их увеличивая. Это грозит тем, что при изменении экономической обстановки, платить за кредит станет сложнее или вообще временно невозможно. Поэтому нужно постараться договориться, чтобы условие об изменении процентной ставки имело место быть только через двухстороннее согласие.

Существует то, что важно знать всем. Есть законодательно установленное разрешение досрочно выплатить любой заем. Заимодавцам это крайне невыгодно, поэтому финансисты идут на хитрости. Например, происходит оформление покупки квартиры по ипотеке, структура выдает средства, но документально указывает, что досрочная выплата возможна при условиях, что кредитуемый платит за это единовременную сумму, соразмерную 1% от возвращаемой выплаты. При принятии окончательного решения о взятии ссуды, стоит еще раз реально оценить свое материальное положение, чтобы дальше снизить риск проблем дальнейших выплат.

Сделка с продавцом

После успешного заключения соглашения следующим шагом станет взаимодействие с продавцом понравившейся недвижимости. Ключевым моментом, который продавцы одновременно с покупателями жилья называют самым «нервозатратным», считается процесс передачи денег. После того, как деньги переданы, можно заняться документальным оформлением сделки купли-продажи. По договору прописываются все важные условия, будь то стоимость недвижимости, порядок передачи денег. Порядок оплаты обычно прописывается одним из вариантов:

• деньги передаются наличными – один из непопулярных способов;
• покупатель открывает на имя продавца банковский счет, туда перечисляет нужную сумму;
• деньги кладут внутрь банковской ячейки, покупатель их оттуда забирает.

Частая практика заключается в выдаче займа только после первоначальной регистрации вышеупомянутого договора купли-продажи.

Для таких случаев предусматривается пошаговая инструкция для приобретения ипотечного жилья:

1. Заемщик (он же покупатель) пробует договориться с продавцом, просит совершить сделку, но с одним небольшим условием – отсрочкой платежа.
2. Передается аванс. (В таких случаях аванс выплачивается из собственных наличных средств).
3. Происходит регистрация сделки по установленным законом правилам.
4. Кредитору представляются документы – подтверждение заключенной сделки, регистрации получения ссуды, на этом основании перечисляются деньги.
5. Производятся окончательные расчеты с продавцом – сделка завершена.

Такая процедура абсолютно безопасна для продавцов, зачастую они идут на такие условия. Обычно после регистрации соглашения заимодавец перечисляет деньги продавцу через несколько дней. К тому же, осуществление сделки без оплаты гарантирует продавцу залог по законодательству. Поэтому рисков нет.

Покупка, последующее оформление происходит в отделении Федеральной службы регистрации (Росреестре). Перед заключением операции важно заранее обговорить условия, достичь согласия по важным вопросам.

Страхование

Стандартные этапы оформления квартиры в ипотеку включают дополнительно страхование жилья. Перед оформлением ипотечного соглашения проводится процедура по страхованию залоговой недвижимости – страхуется риск утраты и повреждения. Такой порядок прописан нормами законодательства. Часто специалисты любят навязывать страховки от других рисков, ведь это ведет к повышенным платам за одалживаемые деньги (так называемый скрытый процент). Принимать такие дополнительные условия или нет – дело заемщика.

После идет процесс оформления официальных бумаг. Далее они регистрируются в Росреестре – это вводит ограничение, по которому заемщик не сможет совершать какие-либо действия с приобретенной собственностью без предварительного согласия кредитора. Банк здесь выступает как держатель залога. Закладная хранится в банковском отделении, дает право перепродавать права требования по ней.

Как кредиторы действуют после просрочки платежей?

Банки при выдаче займов также несут риски, ведь большой процент просроченных кредитов плохо отражается на деятельности любой финансовой структуры, вплоть до ее закрытия. Банки постоянно улучшают работу с должниками и проблемными займами. Главный инструмент – конструктивный договор и мирные переговоры.

Когда определено, что денежные трудности носят срочный характер, но по истечении скорого времени прекратятся, кредиторы могут немного пойти навстречу следующими путями:

• изменение процентной ставки;
• продление срока займа;
• изменение графика внесения платежей.

Если у человека появились проблемы с платежеспособностью, все начинается с переговоров, присылается требование о погашении суммы задолженности. Кредитор подробно разъясняет последствия неоплаты, вплоть до передачи дела в суд. Лучше не доводить до такого, постараться договориться, использовать все возможности, чтобы снять с себя долг, причем сделать это добровольно.

Что делать при отсутствии денег?

Бывают разные ситуации. Поэтому перед тем, как купить квартиру через ипотеку стоит предусмотреть возможные неприятности: потерю работы, проблемы со здоровьем и т.д. После первого пропуска платежа работники станут разыскивать заемщика по телефону, чтобы напомнить о внесении необходимой суммы. Если не получается найти должника, ему отправляется уведомление по почте, где говорится о срочной оплате задолженности в течение 10 дней. Если на это тоже нет реакции, кредитор может направить дело в суд, где есть вероятность принятия решения о досрочной взыскании всей суммы, которая осталась по кредиту, плюс процентов к ней. В таких случаях собственность продается на торгах, причем по своей залоговой цене, а не рыночной.

Важно. Залоговая стоимость почти всегда ниже рыночной. Поэтому перед подписанием соглашения стоит попробовать приблизить ее к рыночным показателям. Тогда после продажи залогового жилья гражданину выпадает шанс получить назад деньги, которые он платил, но за вычетом процентов и штрафов (банк их выдает за просрочки). Но это только при остатке денег после продажи с аукциона.

Для примера. Выдали кредит – 2 000 000 рублей. Клиент 2 года платил, возвратил 400 000 рублей (тело кредита и %). К моменту взыскания его долг равен 1 800 000 рублей (основная сумма и %). Залоговая стоимость составляла 1 600 000 р., но продана по 1 500 000 р. Как итог – клиент еще остается должен 300 000 р. Он остается в минусе, теряет квадратные метры,  выплаченные ранее суммы, также должен будет заплатить неустойку плюс еще сопутствующие судебные издержки.

Как показывает жизненная практика, оформление покупки жилья по ипотеке в дальнейшем может сопровождаться неприятными последствиями в виде судебных разборок. Однако здесь есть небольшой, но положительный момент. Весь процесс судебного взыскания обычно длительный по времени,  за этот период есть шанс попробовать исправить ситуацию. Если человек до судебного заседания (или даже в его процессе) погасит свой текущий долг, все может решиться мирным способом. Банковским структурам тоже невыгодно связываться со всей волокитой по продаже квартиры и прочими бюрократическими процедурами. Поэтому можно попытаться найти решение в течение этого времени, а лучше иметь «подушку безопасности», если собрались брать ссуду.