Бывают ситуации, когда площадь, подходящая для определенного покупателя, продаётся при наличии в собственниках несовершеннолетнего или он имеет там регистрацию. Многие люди откровенно боятся такой сделки и отказываются от нее, хотя вся сложность заключается в том, что необходимо получить согласие органа опеки на продажу имеющейся квартиры с регистрацией несовершеннолетнего.

Защита прав ребенка

Служба внимательно следят за наличием места проживания семьи и поэтому причастность не достигшего совершеннолетия человека создает определенные препятствия для заключения сделки с недвижимостью. Для снятия с регистрации родителям или законным представителям необходимо будет предоставить доказательства, что не достигший определенного возраста будет обеспечен местом проживания и регистрацией в нем.

Когда подготавливаются документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником желательно, чтобы соглашение было проверено у нотариуса, кроме того, в обязанность нотариуса входит проверка законности достигнутого соглашения при продаже. Получается, что данной процедуры не избежать. Это правило начало действовать в еще в 2016 году, однако многие и в 2021 о нем не осведомлены. Поэтому порядок действий в подобных случаях потребует предоставления несколько большего количества документов, чем обычно.

Доверенность на проведение сделки

По законодательству свободно распоряжаться своей собственностью имеет право только совершеннолетний, а до этого момента необходимо:

1. Если человеку нет 18 лет, он не имеет возможности совершать юридические действия в силу ограничения дееспособности, а значит подобные сделки за него совершают законные представители или родители, но с разрешения службы, которая следит за правами детей.
2. При достижении 14-летнего возраста гражданин приобретает ограниченную дееспособность, это означает, что имеет право на проведение юридических действий по отчуждению имущества, но право на такое оформление будет возможно, если есть согласие родителей.

Стоить заметить, что правила продажи квартиры с несовершеннолетним, которому не исполнилось 14 лет, предполагают оформление договора на законных представителей. Но этот момент имеет слабое место в том, что его может оспорить заинтересованное лицо, а следственно проведенная сделка будет признана недействительной.

Службы защиты детей

Когда планируется отчуждение имущества с ребенком-собственником важно заручиться согласием данного органа власти, тем более что без него все равно не обойтись. Законные представители обязаны будут предоставить владельцу равноценное помещение или его долю, а власть, соблюдающая права детей, должна будет обследовать предполагаемое будущее владение. При этом помещение должно соответствует таким нормам:

1. Площадь. При отчуждении имущества важно, чтобы другое предоставляемое помещение соответствовало тому, что имелось. То есть, комната должна иметь те же коммуникации, что были, ту же площадь. Если доля выделенная, то есть в свидетельстве на право собственности стоит точное количество квадратных метров, на которые имеет право граждан моложе 18 лет, то новая доля должна соответствовать этому параметру или превышать его.
2. Стоимость. Часто бывает, что одно и то же количество квадратных метров стоит по-разному, это зависит от района, если площадь расположена в одном городе, и от цен, установленных в разных городах. Если родители думают, что на этом моменте они смогут получить дополнительные деньги, то ничего не выйдет. При сделке будет оценено, какую сумму теряет собственник, а те метры, которые ему будут предоставлены представителями, будут оценены, и если новая доля окажется ниже прежней стоимости, то эту разницу необходимо будет положить в банк на личный счет ребенка.
3. Когда площадь отчуждается для получения новой площади, то родители обязаны оформить в опеке обещание, что после приобретения нового жилья их ребенок получит в нем равноценную долю.

Как правило, на последний вариант опека соглашается с осторожностью, исходя из личности опекунов, поэтому неблагонадежным гражданам получить такое разрешение будет весьма сложно. Если комната с долей будет предоставлена и оформлена заранее, то получение разрешения сводится к простой формальности.

Также иногда возможны случаи, когда получить согласие органа опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего можно и без обещания оформления нового жилья. Но такое согласие дадут, если деньги, полученные от сделки, будут направлены на лечение ребенка или его реабилитацию, либо если от врачей получена рекомендация перевезти человека в иные климатические условия.

Стоит учесть, что отказ может быть связан с тем, что предполагаемая смена места жительства может привести к тому, что ребенок лишится необходимой ему инфраструктуры: школы, больницы, садика, реабилитационного центра, если это необходимо. С другой стороны, оформить данное разрешение будет проще, если прежнее жилье не имеет таковой инфраструктуры, а новое будет ее иметь в шаговой доступности.

Документация

Для того чтобы органы опеки при продаже недвижимости несовершеннолетнего смогли выдать нужное разрешение важно предоставить определенную документацию, на основания которой и будет решаться вопрос. В список данной документации входит:

1. Справки, подтверждающие предоставление интересов того, кому не исполнилось 18 лет. К ним относят паспорт законного опекуна и справки о рождении собственника.
2. Право на имущество, где собственником указан несовершеннолетний.
3. Лицевой счет со всеми реквизитами, для помещения туда суммы, если останется разница между стоимостью долей.
4. Выписка из Росреестра на объект недвижимости.
5. Документы о семье: свидетельство о браке или его расторжении, справки о доходах, бумаги с места прописки.
6. Если отчуждение и покупка другой площади будет осуществлена практически одномоментно, то необходимо предоставить заявление, в котором будет отражен данный факт. В нем должны присутствовать подписи родителей и, при необходимости, члена семьи которому исполнилось 14 лет.
7. В случае отстроченного приобретения жилья, например, покупка осуществляется по договору долевого участия, нужно предоставить справки о том, где семья будет зарегистрирована до момента приобретения основного жилья.

После предоставления данного списка нужно ожидать решения службы, за это время все бумаги будут проверены и проведены осмотры, на основании этого будет вынесено решение. Срок рассмотрения составляет до месяца.

Если все в порядке, родители получат бумагу, которая позволит провести сделку. Также, данная бумага может содержать определенные условия, которые нужно оформить опекунам незамедлительно или по предоставлению случая.

Стоит учесть, что разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего не будет получено, если соглашение будет происходить между близкими родственниками или доля будет передаваться сособственнику в этом помещении.

Пример: мать, отец и сын имеют по третьей части квартиры с собственности. Мать желает приобрести часть сына для себя и оформить соответствующие документы. В этом случае представители опеки откажут за незаконностью проведения подобного соглашения.

Доли нет, а есть регистрация

Простая регистрация любой формы, временной или постоянной, не дает такому жильцу никаких прав. Соответственно, запрос нотариуса для органов опеки, который направляется нотариальной конторой не требуется. Поскольку, у жильца нет прав на имущество, то он ничего не теряет.

Однако если имеется простая регистрация ребенка в жилье социального характера, то продажа такого имущества должна быть проведена с разрешения представителя опеки, а гражданин, которому не исполнилось 18 лет, должен быть прописан по новому месту своего нахождения.

При отчуждении ранее приватизированной квартиры, в которой ребенок имеет регистрацию, и он по какой-то причине не участвовал в программе приватизации, сделка будет признана незаконной, поскольку такие прописанные обладают особыми правами на данное помещение.

Капитал матери и недвижимость

Когда совершается приобретение жилья и часть средств при этом используется из материнского капитала, то доли в таком помещении выделяются всем членам семьи. А поскольку право на капитал появляется с рождением 2 или большего количества детей, то не иметь доли в помещении, купленном на эти средства просто невозможно. Соответственно, отчуждение такой площади должно проходить под руководством официальных органов, и справка из органов опеки при продаже квартиры должна предоставляться обязательно.

Однако на оформление соответствующих долей требуется время, и некоторые родители пренебрегают таковой процедурой, а соответственно и юридического оформления прав на долю не происходит. При отчуждении имущества подобного плана соглашение может быть расторгнуто, как только службы узнают о проведении таких действий, а на законных представителей могут завести уголовное дело и обязать либо вернуть жилье, либо возместить средства материнского капитала в официальные госструктуру, которая им заведует.