В последнее время вопросы о необходимости составления грамотного договора безвозмездного пользования любой вещью, в том числе нежилым помещением, и нужен ли он вообще, довольно злободневны. И возникают они не только в предпринимательской среде любого масштаба, но и в частной жизни.

Особенности предоставления нежилого помещения в безвозмездное пользование

Итак, любое юридическое или физическое лицо – собственник вещи вполне может, опираясь на закон, бесплатно передать ее другим лицам.

Все нюансы подобной передачи разъясняет 36 глава ГК РФ:

1. Такая передача всегда проводится на основании письменного соглашения, которое иначе можно считать «договором ссуды». Стороны соглашения будут считаться соответственно ссудодателем, который передает, и ссудополучателем, который получает на время чужую собственность и должен впоследствии вернуть ее желательно в том же состоянии.
2. Если передаваемое недвижимое имущество не является охраняемым культурным объектом, регистрация после подписания договора ссуды нежилого помещения не требуется.
3. Недвижимость по такому соглашению передается всегда безвозмездно – без оплаты, однако получатель обязан по закону нести установленные затраты – расходы по ремонту объекта и некоторые другие (ст. 695 ГК). Ссудополучатель так же отвечает за имущество в случае возможного повреждения или гибели, если он использовал его не по назначению, либо передал другим лицам без ведома собственника.
4. Хотя юридически эта договоренность и имеет некоторые признаки аренды, существенное отличие есть – ссудополучатель в данном случае будет только пользоваться вещью определенное время, но не владеть ею как было бы при принятии в аренду, то есть такой вид передачи существенно ограничивает пользователя в правах.
5. Невозможна так же и субаренда, хотя взаимодействие с третьими лицами допускается, но передача так же бесплатно.
6. Недвижимость должна передаваться в нормальном для эксплуатации состоянии, с приложением всех необходимых документов, например техпаспорта.
7. При совершении сделки не должны страдать права третьих лиц, если у таковых имеются определенные права на передаваемую недвижимость (например, залог). И будущий ее пользователь обязательно должен быть извещен об их наличии.
8. При необходимости стороны сделки могут быть изменены в соответствии с законом. Такой необходимостью может явиться смерть ФЛ, либо ликвидация организации, стороны ссудодателя, реорганизация предприятий участвующих в сделке.
9. Сделка перестает действовать при наличии некоторых ситуаций, если конечно другой вариант не будет предусмотрен в соглашении (смерть физ. лица, ликвидация юрлица – ссудополучателя.

При составлении документа важно учитывать все вышеуказанные и другие законодательные нюансы данной сделки, при несоблюдении которых соглашение легко может быть расторгнуто любой из сторон.

Образец

Какие еще особенности имеет договор безвозмездного пользования нежилым помещением?

1. Изначально в документе необходимо подробно охарактеризовать передаваемую собственность и предполагаемые цели ее использования. Это существенный момент, важный для обеих сторон. Ведь если в будущем пользователем помещения будут выявлены в нем какие-то недостатки, не оговоренные ранее, это может привести к расторжению сделки и требованию возмещения расходов.
2. Если в документе не указаны сроки его действия, он будет считаться бессрочным. Расторжение тогда будет возможно лишь при невыполнении всех заявленных требований к содержанию и внешнему виду имущества. Кроме того, по ст. 699 ГК стороны могут отказаться в любом случае от такой договоренности, предупредив противоположную сторону за месяц.
3. Законодательно соглашение в письменном виде вовсе не обязательно. Договор безвозмездного пользования нежилого помещения можно обговорить и устно, особенно если договоренность происходит между физ. лицами.
4. Расторжение сделки возможно по инициативе ссудодателя, если пользователь:

• использует имущество не по назначению, либо на не оговоренные цели;
• использует полученный объект не надлежаще и это может привести к ухудшению его характеристик;
• передал недвижимость другому лицу.

5. Расторжение соглашения возможно и по инициативе ссудополучателя, если собственник недвижимости при передаче умолчал о его отрицательных характеристиках, которые впоследствии проявились и делают невозможным нормальное ведение деятельности.
6. К основному документу необходимо составить акт о выполнении обязательств по договору. Этим документом утверждается о произошедшей договоренности – ссудодатель может подтвердить передачу вещи, а получатель соблюдение условий ее эксплуатации.

Законом стандартная форма договора безвозмездного пользования нежилым помещением не утверждена, однако имеются определенные стандартные требования к документам данного типа, которые нужно прописать в соглашении кроме всех вышеизложенных пунктов (данные участников, подписи сторон, дата подписания и т.д.).

В части налогообложения по договору ссуды в 2021 году глобальных изменений не вводилось.

Налог на имущество, как и прежде, оплачивают, несмотря на передачу объектов, его собственники.

Что касается эксплуатации помещения, то при заключении такого вида соглашения обычно имеется в виду, что объект недвижимости сам по себе прибыли приносить не будет и налогообложению не подлежит.

Однако Минфин РФ имеет другое мнение (письма от 25.07.12 № 03-11-11/218, от 17.02.16 № 03-03-06/1/8746) – доход от сделки получен. В этой связи возникает позиция противоположная:

• физ. лица не должны платить налог в любом случае (если нет доказательств получения ФЛ дохода);
• ИП будут оплачивать налог, исходя из своего действующего режима налогообложения, даже если имущество получено в пользование от заключения договора между супругами или другими родственниками;
• организации будут рассчитывать налог по аналогии с ИП, основа для расчета – применяемый налоговый режим, при этом доход от безвозмездного пользования недвижимостью нужно рассматривать как внереализационный (п. 8 ст. 250 НК РФ) и рассчитывать его по ценам, применяемым на рынке к такому имуществу.

Во многих случаях соглашение неоплачиваемого использования нежилого помещения – отличный выход из сложившегося порой непростого положения при ведении деятельности. Важно грамотно его составить и не допускать ошибок при использовании объекта.