Имея в собственности другое жилье, кроме основного, приходиться переживать за его сохранность. Если имущество находится на другом конце города или в другом городе, то за ним необходимо следить, что бы его не взломали, залили или его просто не испортили. Определенным выходом из ситуации может стать сдача жилья в аренду, это и дополнительный источник прибыли, и жилье будет под присмотром. Но необходимо знать,  как быстро и правильно сдать свою квартиру в аренду.

Кто может заняться вопросом сдачи?

Не все владельцы могут сразу приступать сдавать жилье. Для начала нужно определиться с тем, то может проводить эту процедуру, и какая недвижимость может подходить для таких целей.

Если жилье выдано под социальный найм, то сделать из него дополнительный источник прибыли вряд ли получиться. По факту, эта недвижимость принадлежит муниципалитету, а он вряд ли подпишет документы. Конечно, иногда владелец имущества может разрешить такую сделку, но добиться разрешения будет непросто.

Если жилье является собственностью, но находиться в коммунальной квартире, то собственнику комнаты придется брать согласие у всех зарегистрированных там лиц. Тоже условие придется выполнить, имея в собственности и все жилье, но в нем зарегистрированы и иные лица.

Жилье, где все помещение целиком или доля находиться в собственности несовершеннолетнего можно сдавать только с согласия органов опеки. Для этого придется оформлять заявление на получение такого согласия. На подписании документов на аренду должны находиться опекуны несовершеннолетнего, поскольку он не обладает правом подписи.

Если жилье имеет нескольких собственников, то на процедуре подписания должны присутствовать все они. Чаще, недвижимость сдают без официального оформления, основываясь на устных соглашениях. Но такой метод чреват возможными проблемами с квартирантами, поскольку в суде доказать их проживание будет сложно.

Где найти жильцов?

Вариант того, чтобы  сдать квартиру в аренду без посредников весьма привлекателен, поскольку агентства недвижимости берут за такие услуги весьма немаленькие суммы.

Кроме того, хотя агентства и получают на нахождение квартирантов деньги, они не отвечают за порядочность этих людей, а значит всевозможные проблемы придется решать самостоятельно. Но выход найти можно. Поискать людей, которые будут жить можно через:

1. Интернет-странички с объявлениями. Предложений как от потенциальных арендодателей, так и от предположительных арендаторов там довольно много. Однако можно столкнуться с ситуацией, что арендаторы окажутся мошенниками. Либо не мошенниками, но не заплатить или нанести имуществу значительный вред смогут легко.
2. Агентство недвижимости с дополнительными услугами. Услуги подобной фирмы стоят гораздо выше, однако, как утверждают сами фирмы, они тщательно проверяют потенциальных жильцов. Плюсом случит материальная ответственность фирмы перед арендодателем. Однако подобный факт должен быть прописан.
3. Поиск клиентов через знакомых и родных. Можно найти будущего жильца по рекомендациям знакомых. Конечно, на 100% защитить от мошенников этот вариант не сможет, но снизить риск поможет.
4. Можно предложить недвижимость родственникам, но не все могут брать с них деньги. Можно пригласить их безвозмездно, прося только следить за имуществом и оплачивать ежемесячные коммунальные платежи. Такой вариант поиска жильцов подходит тем, кто хочет не следить за имуществом, но не рассматривает имеющуюся собственность как дополнительный источник дохода.

Кроме того, подходящего клиента необходимо проверить самостоятельно. Сделать это можно через знакомых работников полиции или интернет. Не надо стесняться проверять потенциальных жильцов, это нормально. Пуская на свою собственность посторонних людей необходимо быть уверенным в их честности и порядочности.

Если жилец нашелся

Если поиски увенчались успехом, то важно оформить передачу ключей. Одним из основных шагов того, как правильно сдавать квартиру должен стать договор. Если клиент отказывается его оформлять, то не мешало бы задуматься о том, стоит ли иметь с ним дела.

Если человек согласен на официальное оформление, то стоит правильно передать ему квартиру. Для этого нужно:

1. Убедиться, что помещение чистое и готовое для проживания. Сдавать необходимо чистое помещение.
2. Необходимо совместно с жильцом проверить работоспособность техники, не сломаны ли ручки у дверей, проверить мебель на предмет поломок. Если таковые нюансы есть, то их необходимо описать для исключения дальнейших разногласий.
3. Необходимо проверить показания счетчиков и коммунальных платежей на момент заезда в помещение.
4. Предоставить человеку контактные данные.

Придется предупредить о необходимости оплаты коммунальных платежей. Некоторые люди уже закладывают в квартплату стоимость коммунальных платежей и платят счета самостоятельно. Таким образом предупреждается появление задолженности. Если платежи будет вносить арендатор, то их своевременное поступление можно контролировать через интернет.

Желательно предупредить будущего жильца о соблюдении тишины и порядка, поскольку в случае проблем соседи могут пожаловаться полиции, а объясняться придется и владельцу.

Официальное оформление

При сдаче жилья лучше всегда задумываться об оформлении подобной сделки. Официальное оформление несет и минусы, и плюсы. К плюсам сделки можно отнести:

1. Наличие официального документа, где прописаны  условия сдачи квартиры в наем. Таким договором легко регулировать сложные ситуации, также по нему можно отследить ответственность обеих сторон на случай любого спора.
2. Можно прописать ответственность за порчу имущества и далее заставить жильца отвечать за подобные действия. Правда, чаще всего возложить ответственность можно через суд.
3. При возникновении любых проблемных ситуаций жильца можно через суд заставить оплатить ущерб.

К минусам сделки можно отнести необходимость оплаты налогов с полученных доходов и ежегодную сдачу декларации.

Наличием контракта хозяин имущества может максимально защитить себя от мошенников и недобросовестных жильцов.

Составление документации

Особых знаний по тому, как правильно сдать квартиру в аренду, нет. Строгих правил по составлению уговора об аренде в официальном виде не прописано. Необязательно, но желательно нотариальное удостоверение. Сам документ нужно должен содержать следующие сведения:

1. Дату и место заключения соглашения.
2. Паспортные данные участников сделки.
3. Необходимо описать сдаваемое имущество. В этой части документа придется прописать, какая мебель и техника имеется, какие услуги коммунального характера имеются, в каком состоянии находиться имущество.
4. Приложить документ, удостоверяющий право собственности за арендодателем. В данных документах должно фигурировать имя лица, сдающего недвижимость.
5. В документе прописывается стоимость коммунальных услуг и ответственность по их уплате.
6. Нужно указать сумму, которую арендатор должен уплачивать за съем, также указывается, в какие сроки должна происходить оплата и каким путем ее нужно осуществлять. В этом пункте можно прописать ответственность за задержку или неоплату платежей.
7. Если в помещении планируется проводить ремонт, то стоит указать, кто должен его делать и оплачивать.
8. Также необходимо указать всех лиц, кто будет проживать вместе с арендатором.
9. Срок, в течение которого собственность будет арендоваться данным лицом.

Также, в договор необходимо вписать все права и обязанности каждой стороны для урегулирования возможных споров.

Немаловажный факт – прописка. Некоторые арендодатели готовы прописать в квартире лиц, снимающих дом. Регистрировать людей необходимо будет собственнику. Если собственник не собирается официально регистрировать съёмщиков, то данный момент лучше отразить. Также, желательно отразить и пункт о прописке или об отказе в ней.

Для большей уверенности собственник может застраховать квартиру. Данный шаг позволит быть уверенным, что в случае причинения ущерба съёмщиком, сам собственник не будет оплачивать ущерб. С нанимателя возможную сумму ущерба взыщут в порядке регресса. Оплату можно разделить как пополам, так и возложить обязанности по оплате на одну из сторон. Данные о страховке также нужно занести в документацию.

Также, желательно договориться о проверке имущества на предмет сохранности и порядка. Это делятся до подписания контракта. Такой момент необходимо обговорить, поскольку это важно для собственника.

Срок аренды

На сегодняшний день существует 2 варианта срока аренды:

1. Краткосрочный, под ним подразумевается, что помещение будут арендовать сроком менее чем год. Преимущество такой аренды в отпадении необходимости регистрировать договор в Росреестре. На рынке под таким видом аренды подразумевают суточные сроки снятия помещения.
2. Долгосрочный  договор сдачи жилья в аренду предполагает заключение контракта сроком более 1 года. Такое соглашение придется регистрировать в Росреестре и оплачивать налоги, регулярно сдавая декларации.

На рынке более распространён краткосрочный съем, поскольку хозяину не предстоит платить налоги. О заключенном контракте знают только арендатор и арендодатель, регистрировать соглашение не нужно.

Официальная регистрация

Если срок съема будет длительным, более 1 года, то законодатель обязывает собственника регистрировать договор. Для этого нужно собрать определенный пакет документов и сдать его на регистрацию. Подобное действие имеет определенные условия и для арендатора, и для арендодателя. Например, официально зарегистрированное соглашение несет обязанности строго следовать ему обе стороны. Перед заключением подобного соглашения стоит подумать о возможном расторжении, так как сделать этот шаг будет достаточно проблематично, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей квартирантом.

Для регистрации нужно составить договор о сдаче квартиры, в котором нужно предусмотреть все моменты. В Росреестр нужно предоставить всю документацию не более чем через месяц после документального оформления соглашения. В противном случае можно получить штраф в размере 5 тысяч рублей.

В центр Росреестра надо приходить обоим сторонам сделки и при себе иметь следующие документы:

1. Составленный договор, образец можно найти в интернете. Нужно 3 экземпляра, по одному остается у участников сделки и один нужен центру.
2. Паспорта заявителей, которые использовались для составления.
3. Квитанцию об уплате госпошлины, сумма ее 2000 тысячи рублей. Уплачивается участниками сделки.
4. Свидетельство о праве собственности.
5. Согласия родственников или других собственников, если они необходимы.

После сдачи документации в центр нужно ожидать 5 дней. За это время происходит регистрация договора. На основании этих данных Росреестр передает соответствующие данные в налоговую службу. С этого момента в налоговой службе начинают вести учет собственника, как лица подлежащего налогообложению. Это означает, что собственник должен раз в год сдавать декларацию и заплатить налог по полученным доходам.

Вышеописанное относится только к контрактам долгосрочного действия, а краткосрочные соглашения, до 11 месяцев продолжительностью, не регистрируются. Это означает, что налоговая не ведет учет собственника как объекта налогообложения с источника дополнительного дохода. Владельцу может не сдавать декларации и не платить налоги.

Если Росреестр выявит моменты, которые препятствуют регистрации, то договор аренды будет считаться незаконным. К моментам, которые препятствуют регистрации относят:

1. Существующие обременения. Например, ипотечная квартира не может выступать съёмным жильем, если подобное условие включено в договоре на ипотеку. Однако некоторые банки не включают такие условия, а значит квартиру под ипотечным обременением можно сдать и получать с ее доход.
2. Контракт найма некорректно составлен.
3. Имущество не стоит на кадастровом учете или в кадастровом деле стоит отметка об аварийности. Если недвижимость не стоит на учете, то ее нужно поставить на этот учет и ограничения будут сняты. А вот если дом признан аварийным, то сдать его не получиться. Поскольку по закону, аренда может происходить только в помещении пригодном для жизни.
4. Действует ранее заключенное соглашение о найме. Уже зарегистрированный договор придется расторгнуть и снять его с учета, после можно регистрировать новое соглашение.
5. Не уплачена госпошлина. Госпошлину желательно уплачивать обоим лицам, ее сумма делиться на обоих граждан и уплачивается через банк.

На основании этих условий Росреестр имеет право отказать в регистрации, до того момента как не будут устранены вышеуказанные условия.

Как можно передавать оплату?

Форма договора должна содержать сведения о вносимых платежах. Это обязательное условие, поскольку с его помощью можно регулировать факт оплаты. В договоре можно указать следующие сведения, касающиеся оплаты:

1. Жилец должен оплачивать аренду ежемесячно. Данный вариант предполагает, что арендодатель будет получать денежные средства каждый месяц.
2. Внесение средств один раз в определенное время. Например, жилец оплачивает авансом сразу за 3, 4 или 5 месяцев сразу.
3. Оплата поступает сразу за весь срок проживания.

Каким образом будет происходить поступление денежных средств тоже можно прописать. Например, переводом на карту или лично в руки арендодателю.

Раздел оплаты также регулирует залог. Иногда, залог не вносится. Но правильней будет взять залог, равный одной или двухмесячной оплате за проживание. Этими денежными средствами можно регулировать возможные поломки или преждевременный разрыв соглашения.

Деньги, передаваемые самостоятельно лучше контролировать расписками. Последние надо составлять в двух экземплярах, что бы по одному экземпляру оставались у передающего деньги и их принимающего.

Расторжение соглашения

Если, по каким-либо причинам кто-то из участников сделки хочет расторгнуть достигнутое ранее соглашение он должен понимать, по каким основаниям это можно сделать. У двух сторон сделки разные основания для ее разрыва. Для арендодателя условия такие:

1. Не оплата проживания. Для краткосрочной сделки – пропуск 2 платежей является основанием прекращения действия. Для долгосрочного – не оплата в течении 6 месяцев.
2. Повреждение имущества нанимателем.
3. Нарушение тишины и причинение неудобств соседям. Как правило, если после сделанного предупреждения человек не устранил нарушения, собственник имущества может потребовать жильца съехать.
4. Использование помещения для иных целей, например, наниматель использует помещение как кабинет или притон. Это веские основания для разрыва договора.

Сам наниматель может спровоцировать разрыв вышеуказанными способами или разорвать контракт по предварительному предупреждению собственника.

Налог с дохода

Налогами облагается каждый доход гражданина. При передаче помещения в найм налогами облагается ежемесячный платеж. При краткосрочном договоре скрыть получение денежных средств можно, поскольку этот факт не регистрируется в налоговой. Однако если гражданин не будет оплачивать налоги, а факт сдачи станет известен, то собственнику придется заплатить не только вменяемый налог 13%, но и штраф, составляющий 20-40 % от суммы денежных средств, полученных за период аренды.

По закону каждый человек, имеющий дополнительный источник дохода, должен в срок с 1 января до 1 мая сдавать декларацию. В ней он должен указать источник получения дохода и его размер. Уплачивать надо только налог с фактически полученной суммы, налог на неоплаченную часть платить не надо. К примеру: жилец заключал уговор об оплате сроком на 6 месяцев, за 4 месяца он заплатил, а за 2 нет. Значит, в декларации указывается фактически полученная сумма за 4 месяца, а неоплату за 2 месяца придется подтвердить.

Предпринимательская деятельность по аренде

Иногда бывают ситуации, когда гражданин имеет несколько квартир в собственности и сдает их, получая таким образом доход. Такая деятельность требует от человека регистрации как индивидуального предпринимателя. Имея в собственности одну недвижимость таких действий не требуется, достаточно лишь оплачивать налог и сдавать декларации. Для сдачи нескольких квартир придется регистрироваться как индивидуальный предприниматель и вести полноценную деятельность, своевременно отчитываясь за нее.